（本文是上篇博客《阎连科、西二旗和瓦尔登湖》的补充材料。）

在大约20年前，瓦尔登湖畔的居民和环境保护主义者，和房地产开发商们及当地政府，因为环境保护与商业开发之争，展开了一场不屈不挠的斗争，最后以环境保护主义者的胜利而告终。这件事情，被详细记录在哈佛商学院案例《瓦尔登森林》（Walden Woods）中，用于指导开发商如何处理开发与环保的冲突。我觉得这件案例非常引人入胜，所以今年在MBA的教学中也采用了，下面我就介绍一下环境保护主义者是如何与开发商博弈，并最终取胜的。

1984年，美国著名的高端商业房地产开发商波士顿物业（Boston Properties）耗资310万美元在马萨诸塞州康科德市瓦尔登湖畔购置了一块25英亩（约一万平方米）的闲置土地，打算用于开发办公楼。该地段在1980年由康科德市全体市民大会同意可以用于商业开发。经过三年的准备工作，波士顿物业在1987获得了康科德市建设局、环保委员会、卫生局、规划局、工程局、上诉庭等一系列政府部门的许可，并计划于1988年开始动工。波士顿物业同意让50%的土地保持原生态，修建双层停车场，以使得对环境、自然景观的影响最小化，并额外提供25万美元用于道路改造工程。

而这时，环境保护主义者们登场了。最初只有两个人：熊飞德（Ed Schofield ）和白兰定（Tom Blanding）。熊飞德是克拉克大学的一个环境科学家，而白兰定是一个专职的梭罗学者。有意思的是白兰定最初是由康科德市规划委员会雇佣来证明这个商业计划所涉及的土地，在梭罗的作品中并无重大意义，因此并未破坏历史人文景观，但白兰定很快就证明了这个最初的假设是错的，并投入到反对派的阵营中来。显然他不是一个“屁股决定脑袋”的伪学者。

其实，在总共3000英亩的瓦尔登森林中，已经有60%是因梭罗的作品受到保护的，而这次的开发，就处在未受保护的40%的土地上。白、熊二人认为所有的3000英亩森林是一个完整的环境生态系统，而且在梭罗的著作中有着重要地位，因此应该全部受到保护。他们采取的策略是：

1.                 为整个瓦尔登森林争取“国家历史文化遗址”的称号，遗憾的是，这不太可能，因为这里并无什么遗址，只是一片未开发的树林；

2.                 他们希望能通过成立非盈利民间机构，募得足够的资金，把剩余的40%土地买下来；

3.                 如果不能把土地买下，他们希望能买下土地开发权，并阻止今后的商业开发。

他们还找到了康科德市历史委员会主席丁苏珊（Susan Dean），说服她采取行动来保护这一历史古迹。丁苏珊被他们说动，要求其他政府部门撤回开发许可，但是遭到了拒绝，理由很简单：我们不能因为梭罗走过这里的每片森林，就把它们全部保护起来，经济建设，增加就业也很重要不是？

无奈之下，丁苏珊决定把市政府下的上诉庭告上州法院，认为其发放建筑许可的决定没有考虑到这个遗址的历史意义。市长这下可火了，因为还没有一个市政府下的两个部门互相打官司的先例，他拒绝了这个要求。不过丁、白、熊这三人也不打算就此罢休，他们开始散发传单，寻求普通公民和州政府官员的支持。他们成立的梭罗故里保护联合阵线（Thoreau Country Conservation Alliance，简称TCCA）赢得了大量的成员和媒体的关注。

州政府的环境事务署在此之前一直置身事外，因为这个项目规模太小，勿须提供环境评估报告，该报告通常需要50英亩以上的开发面积、或50万平方英尺建筑面积、或300英尺建筑高度、或300个住宅、或1000个停车位，或3000个新增车流的开发项目。但是这个规定还留了一个小尾巴，如果有10人以上联名要求，那署长也可以要求开发商提供这个报告。这对于TCCA来说，不费吹灰之力，他们在1988年提出了这个请求，要求波士顿物业提供详细的环境评估报告。

就在此时，新英格兰的房地产业突然遭遇到了泡沫的破灭，房价和租金同时下跌，银行开始收紧贷款，波士顿物业一时无法进行开发了。但是作为老练的开发商，他们知道这个周期早晚会结束，正好可以利用这个时机准备费时耗力的环境评估报告。他们在1989年12月从环境署获得了许可。

与此同时，TCCA也陷入了资金缺乏的困境，这是依靠捐款的非盈利组织在经济衰退时的通病。但是，1989年底的一次CNN采访给他们带来了意向不到的好运。“老鹰乐队”（Eagles）的主唱唐亨利（Don Henley）正好看到了这次采访，他在年轻时非常爱好梭罗和他的导师爱默生的作品，也希望能有一天成为一名作家，体验这两位超验主义者先驱的生活。有心栽花花不发，无意插柳柳成阴，他没能成为作家，倒成了一名著名歌手，但是他依然热爱梭罗的作品，并决定为保护瓦尔登森林开始捐款，开演唱会，写书。在1991年，他编辑的《天堂就在脚下》（Heaven is Under our Feet）出版了，其中收录了200多名文化圈、演艺界、科学家、环境保护者，和政客为了保护瓦尔登森林而写的作品，包括Whoopi Goldberg，Tom Cruise，Gregory Peck，Sting，Jesse Jackson，一些美国参议员，甘地的孙子，及世界各地的环境保护领袖。但他们只能提供道义和金钱上的支持，而无法以超过捐款之外的其他手段来干涉开发商的运作。

在1993年，波士顿物业在走出了经济衰退之后，手握所有开发许可，准备再次重新开启这个项目。而TCCA也拥有充分的资金，打算与开发商对抗到底。最后结果如何，哈佛案例里没有说。从一份旧报纸上查到，这个项目最终还是没能进行下去，波士顿物业在同年以350万美元把这块地卖给了唐亨利领导的一个非盈利性组织“瓦尔登森林计划”。算上各种前期投入，波士顿物业总共亏损大约500万美元。

我的MBA学生们，大部分都对波士顿物业表示同情，认为他们遵守了所有的法规，获得了所有许可，也试图尽量减少对于环境的影响，仅仅因为两个环境保护主义者的不懈努力，最终认输离场，依然不失君子风度。

但是我认为，在这个案例中，可以看出商业开发和环境保护的冲突是与生俱来的，在熟轻熟重的判断上，我的观点是宁可矫枉过正，也不要事后亡羊补牢。商业开发当然是会带来商业上的利益，但对环境的影响可能是长期的，而且有的影响在评估报告里可能无法完全考虑到，所以在建造之前慎重一些，比日后出事再来补救要好。

另外值得称道的一点是，冲突的双方都保持了克制，基本上试图从法律的层面上解决问题。TCCA在法律无法解决时，充分利用媒体，发动本地，全美，甚至全世界的环境保护者，寻求支持。但是也并非对开发商一反到底，最终还是双方妥协，不能说皆大欢喜吧，至少没有撕破面皮。波士顿物业也从没有考虑过以暴力或暴力威胁等下三滥的手段来对付反对者。而政府的各个部门更完全不是铁板一块，体现了权力的制衡方能保证即使是少数公民的权利也不受侵犯，尽管可能牺牲短期的经济增长。但是发展经济的目的是什么呢，难道是GDP可以不断增长，而不惜环境日益恶化吗？