提要：要办好共有产权房，关键是三条：一是避免道德风险；二是严防权力寻租；三是吸引社会投资。

最近在财新网上看到一则新闻：住建部有关负责人证实，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市已被列为首批共有产权住房试点城市。

所谓“共有产权房”，是指由政府和购房者共同拥有产权的房屋。购买时，政府让渡部分土地出让金，并约定相应的产权比例。在一定年限内，只能自住，不能出售、出租。期满后，可选择由政府回购限定的产权，或在市场出售后，按一定比例偿还政府的产权所得。

相对于“公租房”、“廉租房”等以纯租赁形式存在的保障性住房，和以“经济适用房”和“限价商品住房”等以全产权交易形式的保障性住房，“共有产权房”可谓是走了一条中间路线：住户享有一部分的产权，但是为了获取某些其他权益（比如较低的房价），把一部分产权让渡给第三方，比如政府。

“共有产权房”并非中国首创，在英美已有先例。比如在英国，就有一类“阶梯式共有产权房”：住户在购房时出资至少25%，另外的75%部分由政府机构“Homes and Communities Agency”出资，而住户需支付25%的房屋抵押贷款，及75%的租金。在住户经济条件允许的情况下，可以逐步赎回剩余产权，即类似一步一步上楼梯，所以称为“阶梯式共有产权”。这项措施一方面可以给中低收入（6万英镑以下）家庭以购房机会，一方面也可以让政府逐步退出以租赁为主的公屋市场。

美国较少有以政府为主导的“共有产权房”，而大多来自私有金融机构的创新性金融产品，比如“Shared Appreciation Mortgage”，或曰“共有增值按揭”：其核心特点即在于用低息贷款换取房产未来的部分增值收益。这项产品的出台，主要是由于80年代初美国贷款利率高企使得购房者支付能力下降，而采取的临时应对措施。但是由于在这种情况下，住户失去了对于维护住房的激励，导致房屋状况恶化，从而使得投资者未来的收益减少，所以未能获得广泛应用。

而中国政府制定的“共有产权房”，据住建部副部长齐骥称，主要针对既不属于保障对象但又买不起商品房的“夹心层”。由于各地房价、收入情况不同，个人-政府出资占比不太可能搞一刀切，而住户如何逐步回购产权，以何种价格回购，如何避免道德风险，都还没有出现在细则中。美国有句谚语，叫做“恶魔就在细则中”（The devil is in the details），可见好的政策也需要有好的细则。

同时，在目前的保障房政策实施过程中，尤其是以“经济适用房”为代表的全产权交易形式保障性住房，权力寻租是被广为诟病的一大弊端。“共有产权房”如何避免这一问题，也同样值得关注。

住建部政策研究中心主任秦虹在金融街一次论坛上表示，以北京的自住型商品房为例，这些住房由政府与住户共同拥有产权，在出售时，政府收取30%的增值收益。这有利于阻止投机者进入，又无需政府维护，还便于政府回收资金，减轻了财政压力。可见政府的智囊们也都考虑到了这些问题，但要具体实施，而不是停留在“听上去很美”的阶段，还需要进一步的试错和再设计。目前的六城市试点无疑是积极的一步。

另一方面，如何利用社会的力量，包括资本市场的资金和信息，也应该是一个值得考虑的方向。毕竟政府的补贴依然来自纳税人，如果可以通过资本市场，让投资者参与住房建设，同时给予一定的税收和政策优惠，未尝不是一件利国利民同时又高效透明的举措。