今年十一月份回国参加财新峰会，和谢国忠先生一同出席了“房地产寻找未来”论坛并发言，席上并有数次观点的交锋，在此愿做进一步的阐述。

我一向支持房产税的征收，因为这可以替代非市场的短期的行政调控措施，使地方政府摆脱对于土地财政的依赖，并提供公共服务使土地升值的激励，同时可以通过累进税率达到财富转移的目的。当然这需要建立在不增加税负总量，并且征税过程必须公开、公平、公正的基础上。而谢国忠先生则认为征收房产税是政府在“关门打狗”：在把地价炒上去之后，土地财政无法延续之际的权宜之计，只是地方政府的又一项敛财手段。谢先生的观点应该说还是代表了一定的民意，尤其是在政府税收高速增长，民众普遍感觉税负过重，而税赋的征收和使用都不那么透明的今天，要说服纳税人再缴纳房产税，是有一定难度的。

但是在中国经济发展到今天，单靠投资驱动和货币政策都已经不足以带动增长，结构性减税已经很有可能成为下一阶段重要的刺激措施。对流通和收入环境的减税，是刺激经济的最有效手段之一，而对于财富（包括房地产）的征税，对于建立现代化的财税制度，也是不可或缺的。因此，对于房产税的普遍征税，不是一个是非问题，而仅仅是一个时机和方式的问题。此时，与其情绪化地对其进行道德性的判断，不如做一些实际的研究和设计，来减少执行时的阻力和困难。北京大学的蔡洪滨教授在财新峰会上提出“推延对于没有支付能力的家庭征税”的建议，就是一个很好的例子。

房产税征收的技术问题，主要体现在以下几个方面：

·         税基的确立

·         房地产的批量评估技术

·         税率的确立

·         具体的征税手段

·         房产税的使用

目前，对于前三个问题我基本上在以往的文章都已经有过详细的讨论。主要结论如下：

·         税基的确立，应该基本上按照房地产（包括土地和建筑）的市场价值。因为房产税是对于财富的征税，而财富的价值应该取决于它的市值，而不是获得财富的成本。这也是美国大多数州和其他大部分发达国家所采用的税基。当然银行在按揭或者评估抵押品的时候，可以采用更加保守的估值法，比如类似德国所采用的建筑成本估值法。

·         批量评估技术，在国际上已经有非常成熟的基于时间和空间的价格模型，应该说在方法上不存在太多问题，主要缺乏的是用于建模可靠的重复交易数据。但是基于中国的大部分住宅都是同质性极高的公寓，同一个楼盘或者小区的交易可以有很高的参考价值。目前，在杭州、深圳已经有了非常完善的批量评估系统；在杭州，评估价格已经被用于校验二手房的申报交易价格，而且两者也日益趋同。

·         就税率的确立问题，北大—林肯土地研究中心在2010年所做的一项研究结果表明“按照现行城镇土地使用税、房产税的税收规模，按照评估价值征收的房地产税税率约为0.877%。如果考虑营业税附加，包括城建税附加和教育费附加，按照营业税0.5%计算，税收规模不变条件下，房地产税税率约为0.881%。”这与美国的平均大约1%的房地产税率非常接近。当然，各个地方政府可以更加公共服务规模的实际需要，采取不同的税率，美国的各州差别最悬殊的在0.2%到2%之间，但大部分州政府的税率都接近1%，足以满足高水平公共服务的需要。

由此可见，房产税的征收，已经是万事俱备，只欠东风。目前剩下的主要问题，就是征收手段了，估计这也是其迟迟不能退出的原因。与收入税可以通过工资代扣不同，也和营业税在交易之后征收相异，房产税一般是每年以家庭为单位征收，而且金额颇大，房主不一定这时有这么多的流动资金可以交税。在美国，这笔税金一般是附在按揭贷款的月付中，由银行代收，并到期也由银行代缴。但对于没有贷款，收入也非常有限的房主（比如已经还清贷款的退休老人），每年的房产税确实还是一笔不小的负担。

蔡洪滨教授所建议的就是对于这样的家庭，可以把房产税累积起来，等到房产进行交易或者馈赠（比如以遗产形式）时再行征收。这样对于房主可以减小其在自住阶段时的负担，而政府也不会损失这笔税务收入。这种征收方法，与美国近二十年来新兴的反向贷款，颇有异曲同工之处。所谓反向贷款，就是由缺乏收入的老人，把房产抵押给银行，由银行每月发放一定金额的养老金，其利息会一直累积，等到老人不再居住自有住房，才需要归还本金和利息。由于每月的“月付”和普通按揭的方向相反，不是由借款人给银行，而是银行给借款人，所以称为“反向”贷款。这样一来，低收入老人的生活压力，就可以由这种金融创新来解决了。

房产税的最后一个问题“如何使用”，对于房产税的征收也是至关重要的。如果不能做到“取之于民，用之于民”，那必然会在征税过程中受到不少的阻力。现在有两种观点，一种认为房产税是对于资源征收的资本税（capital tax），由于富人占有的资源较多，其赋税的百分比应该更高，所以房产税是一种用于支付转移的累进税。另外一种观点认为，房市税是一种用于公共服务的福利税（benefits tax），因为其最终用途是用于公共服务，如果房主付出了房产税，反而享受不到相应的服务，那他们就会“用脚投票”，选择税率较低的城市去居住。应该说，对于自有住房来说，这主要是一种福利税，房主为了享有教育、交通、警察、消防等市政服务，为此付出对等的使用费（user fees），也是合理的。但是其使用一定要公开、透明。对于投资性住房，因为房主是用于获利，房产税可以是一种资本税，并采取累进税率。应该看到，如果对于用于出租的住房，房主一定会把房产税转嫁到租户身上，所以最终的交税人其实是租户，而他们也应该享有同等的市政服务。如果这类投资住房并未用于出租，而是房主用于投机观望的投机品，那无疑是对于资源的极大浪费，可以考虑对这类住房课以空置税，以将其推向市场。

房产税，作为一种高额的直接税，一直受到纳税人极大的关注和监督，所以在发达国家这也成为透明度最高的一种税。在美国的某些州，每个房主每年都会收到州政府的详细账单，里面会列出所交税金的明细项目，精确到每分钱用到什么地方。下面就是一位纳税人晒出的一部分账单，从中可以看出，绝大部分（66.6%）用于教育支出，还有图书馆（4.5%）、县政府（13.2%），市政府（13.0%）。在千夫所指、千目所视之下，要想搞一些猫腻还真不是一件容易的事。如果能够在推出房产税的过程中，增加政府的预算透明度，提高纳税人的公民意识，那无疑是中国推进民主化建设的一大步。