买卖“期房”，也就是房屋预售制度，最近成为了不少房屋交易纠纷的焦点，而呼吁取消期房买卖的呼声，也愈来愈高。似乎取消了期房交易，就可以一劳永逸地解决买卖双方的纠纷。但是，真是这样吗？恐怕未必。

期房交易纠纷的根源，在于两个方面：房产价格的波动、和交割房产是否符合合同的描述。在房价上涨的时候，购房者在买房和最终入住之间，坐享了房产的升值，因此和开发商也就相安无事。而如果在购房之后，周围房价出现下跌，甚至同一楼盘的同种房型的价格也出现下跌，那购房者自然不乐意，常常要求退还差价，或者退还所购房产，引起纠纷。

而对这一要求，开发商一般认为是无理要求，因为房价会涨也自然会跌，涨的时候购房者没有弥补差价，凭什么要求在降价之后要求退房或是补偿呢？但是细细想来，这种看法恐怕也失之偏颇。目前国内的预售制度，基本上是100%付款，也就是说购房者还没有见到房子，就需要提供30%的首付，以及70%的贷款。在付款之后，他对于开发商的举动是没有任何控制的，只能寄希望于开发商不要拖延工期，偷工减料，能够及时交房。而房价一旦下跌，风险完全由购房者承担。而开发商在交易之后，是否把预付款拥有同一楼盘的建设或偿还贷款、工程款，还是另作他用，都无从而知。房价如果下跌，开发商的利润已经锁定在期房交易价格里，而房价一旦上涨，他只不过是少赚一些而已，甚至还可以从其他楼盘中获利。当然，这里是假设开发商定价随行就市，如果开发商自己捂盘惜售，人为制造短缺假象以推高房价，那就更是旱涝保收了。

由此可见，购房者和开发商的风险并不对等，由此要求购房者一方承担全部价格风险，也不太公平。如何解决这个问题呢？

其实大家之所以买期房，还是因为担心房价接着上涨，所以希望能够锁定一个价格，即使需要等上一段时间，也愿意承担这个不变。在金融交易里，有三个金融工具可以达到锁定远期价格的目的：远期合同（Forward Contract），期货合同(Futures Contract)，期权(Option)。现在的期房交易，类似远期合同，但是要求购房者在签订合同时，就交付远期合同的全款，完全避免了买方的违约风险，但是对于卖方的违约风险却没有任何控制，实际上是极不公平的。

实际上购房者需要避免的风险，并非价格上涨，而是价格下跌，所以最合适的避险工具应该是期权，也就是可以“选择”在到期的时候是否以合同商定的价格购买房产，而非“必须”购买。当然为了享受这个权利，必须要购买期权，总成本也会上升。

理论上期权的定价非常复杂，涉及利率，标的物的波动程度（Collateral Volatility），远期成交价格，远期成交的时间。如果是流动性非常好的的标的物的期权定价，那是非常高难度的工作，因为一旦定价不准，就会被别人套利。但是在实际房产交易中，可以非常简单，并不需要华尔街的火箭科学家们来定价，因为房产是流动性非常差的商品，几乎无法套利。

在美国的房产交易中，就体现了这种简单期权的特性，而且运行基本良好，可见运用简单的金融学原理也可以让我们的生活少一些烦恼，多一些闲暇。

美国的房屋买卖，基本上是存量房交易，下单和成交之间，一般间隔一个月左右，因为需要准备不少法律方面的文件，买方还要去申请贷款。在这期间，其实卖方承担着不小的风险，因为买方可能反悔，或者无法获取贷款，这样就必须把房子再次上市，折腾不说，新的买家有可能会怀疑房子有质量问题，否则为什么上次没能成交呢？所以为了控制这个风险，卖方会要求买方提供一笔订金（earnest money），直译就是“诚意钱”，表明买方的诚意。这笔钱数量不大，根据房价大概五千美元到两万美元不等。如果由于买方的过错，无法成交，则这笔订金不再退还。

从金融学的角度来看，这笔订金其实就是期权，如果房价的下跌超过了订金数额，那么买方就应该违约，卖方虽然有一定的损失，但是从订金也可以得到一定的弥补，双方对于风险的承担相对公平。

他山之石，可以攻玉。引入订金制度，或许可以解决房价波动带来的期房交易纠纷。