本文发表于 财新《新世纪》 2012年第38期 出版日期 2012年09月24日

　　美联储的QEIII（第三次量化宽松政策）在市场几番猜测之后，终于尘埃落地。不出意外，美股上涨，美元下跌，而对于房地产市场走势的影响，则并不会太明显。

　　QEIII的主要特点是每月购买400亿美元的“两房”发行的房屋抵押贷款债券（Mortgage-Backed Securities，MBS），而且会继续通过运用到期的本金购买新的两房债券及MBS对所持有债券展期，每月新购长期债券高达850亿美元。这一系列措施的目的是降低长期利率，支持房屋贷款市场，增加金融市场信心。如果就业市场不能得到改善，美联储将无限期地采取这类措施来刺激经济。

　　乍一看，降低长期利率，增加MBS流动性，应该会促进房地产市场复苏，因为房产也是长期资产，降低其融资成本当然应该使资产价格上升。但问题是，地产市场积疴已久，并不是这种兴奋剂一样的短暂刺激政策就可以治愈。现在房地产市场的问题不是融资成本过高，而是资产价格大幅下跌所带来的家庭去杠杆化尚未完成。

　　不管是2008年的QEI,第一次量化宽松政策，2010年的QEII（第二次量化宽松政策），还是2011年底的扭转操作，都对房市影响有限。在“法拍屋”（因债务纠纷产生的法定拍卖房屋）存量依然高企，银行贷款依然格外严厉，未来房市走向依然迷离，消费者购房意愿依然低迷之时，低利率只能降低已经购房者的月供，而且他们的净资产必须满足苛刻的再融资条款。而对美国的新购房者而言，最难满足的是高昂的首付，严格的银行审批，这些才是难以逾越的门槛。

　　从细分市场来说，在房市危机以前，低价房原本是次贷的天下；危机之后，次贷几近销声匿迹，能够提供高达97%的贷款房价比的机构，只剩下了美国政府的联邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）。这一机构不同于“两房”之处在于，其并不购买贷款，而是仅仅对贷款提供担保，其担保的贷款和由退伍军人管理局（Veteran Administration，VA）担保的贷款一同由另外一家联邦政府机构——政府国家房贷协会(Government National Mortgage Association)提供打包及债券发行服务。相对而言，这类贷款人的信用分数较低，金融知识也比较匮乏，从政策中获利的能力较为有限。

　　对持有两房限额贷款的中等价位房屋的房主而言，这无疑是好消息。这类贷款占美国总房贷一半以上，房主一般是传统意义上的中产阶级，实现了自己的美国梦，住在市郊中上层社区的独立屋，前后院都有草坪，家里有两三部车代步，没准还有一两条狗。一般来说，他们日子过得还行，但也要为子女的大学学费，高昂的医疗保险，未来的退休养老而忧心。毫无疑问，这类房主是美国房市主力军，贷款利率下降可使他们降低房贷，增加储蓄和消费。量化宽松政策使这类房产市场获益。

　　对持有超过两房限额贷款的高价房房主来说，虽然他们属于富人阶层，持有的金融资产也很可能因宽松的货币政策升值，但由于这类贷款是惟一没有政府担保的，所以流动性最差。同时房地产作为投资品的吸引力相对于股票、债券已大大下降，所以QEIII对这类房产市场的升值影响十分有限。

　　虽然QEIII对不同价位的房地产市场的影响不那么对称，但在经过了六年萧条之后，美国的房市已初现复苏曙光。以往的量化宽松政策没有给房地产雪中送炭，这次的QEIII最多也就是锦上添花。有意思的是，中国国内的经济学家们对QEIII的解读远远超过了美国经济学界的反应，有说美国输出通胀的，有说中国房价会由此上涨的，有说美国要借机低价收购欧洲资产和银行来成就霸主地位的。众说纷纭，纯属自扰。有位经济学家说过，如果货币政策能够解决所有的经济问题，那世界上就应该没有经济危机了。

　　十年前格林斯潘的宽松货币政策不但没有熨平经济周期，反而导致了有史以来最大的房地产泡沫。伯南克的宽松货币政策到目前为止还没有出现类似的情况，但是谁也不知道油门轰得这么狠，到时候刹车还来不来得及。也许通胀就在下一个角落里等着我们呢。