自从2006年夏天美国的房地产泡沫达到顶峰，并随之破灭以来，已经过去了6个年头了。在这六年中，美国的平均房价跌去了三分之一，如果按照当时的23万美元的中位价格计算，那一个典型的美国家庭在此期间在房产上的损失近7.5万美元。

虽然根据官方数据，美国经济在2009年6月就已经走出衰退（连续两个季度GDP增长为正），但是失业率依然居高不下，而经济增长基本保持在2.0%左右的低水平。美国在1950年之后的十次衰退中，从未有过衰退强度如此之剧烈，而衰退后复苏又如此之薄弱的情形。而这是与此次衰退的特殊性分不开的。

在以往的衰退中，直接因素往往是石油价格上涨，战争，或是股市泡沫破灭引起的需求萎缩。随着央行放宽利率政策，房地产贷款利率往往下降，导致购房承受能力提高，消费者的购房意愿上升，从而房地产市场往往会提前走出衰退。而房地产市场的红火，也会带动其他相关产业，比如建筑，家用电器，银行业等等，从而带动整个经济走出衰退。而衰退期间积压的消费和投资欲望，往往会在衰退结束之后井喷，由此衰退的时间越长，烈度越大，之后的复苏就会越强劲。

但是这一次与以往的各次衰退都不同，房地产市场自身的泡沫破灭，在景气时期过度修建的库存，法拍屋的大量积压，大大增加了出清房产市场存货的难度。而由房价下跌带来的资产缩水，也使得大众对于购房的观念出现了根本变化：美国梦不一定需要拥有自己的住房。同时银行对于购房贷款开始实行近乎严苛的审批，也加大了有意愿有能力人士购房的难度。种种原因，使得联储在2009年将短期利率降到接近于零之后，房地产市场仍无起色。随后采取的量化宽松以及扭转操作，已经使得长期贷款利率低至3.5%，只有历史平均水平的一半，但对房价的恢复作用依然有限。

在2009-2010年间，美国政府为了维持房价，还采取了一些非常规的措施。最有影响的当属给首次购房者以八千美元的退税，后来这项政策又做了一次延期，并扩大到二次购房者（退税优惠为6500美元）。从直观的指标来看，这一政策的效果似乎是立竿见影。在某些地方，交易量上升了近50%，而房价也停止了下跌。但是在政策结束之后，交易量立刻开始大跌，房价也随之下降。据估计，这项优惠政策花了纳税人126亿美元，而大多从中获利者其实早有购房的打算，只不过这一政策使得他们赶在优惠过期之前买房而已。不少经济学家认为，这一措施其实对房市作用不大，甚至推迟了整个房市的反弹，也延缓了经济的复苏。由此可见，即使发达如美国，要想控制房市的走势，也绝非易事。

好在等的时间够长，房价跌得越狠，最终房价总会反弹。以现在不到18万美元的中位房价，及超过6万美元的中位家庭收入，美国的房价收入比已经低于3-4左右的历史均衡水平，加上低廉的三十年固定贷款利率，由全美房产中介商协会公布的购房承受能力指数已经达到历史最高点。尽管失业率依然居高不下，但是消费者已经习惯了这次缓慢但是持续的复苏，开始购房并增加信贷消费。从最近公布的房屋销售量，房价，新房销量，新房开工来看，今年秋冬很可能是房市出现拐点的时刻。

成也萧何，败也萧何。美国经济的全面复苏，看来是和房产市场的反弹息息相关的。反弹之后，是否会出现新的泡沫呢？华尔街上有句话，“每次泡沫都是由那些忘记了上次危机的人创造的”，那估计我们还要再等上十年吧。