在刚刚结束的美国房地产及城市经济学会（American Real Estate and Urban Economics Association，简称AREUEA）年中会议上，我宣读了《房产税、住房选择、及对中国的启示》这篇论文，引起了与会学者的高度关注。

本次会议，主要讨论与房产政策直接相关的经济研究，所以在华盛顿特区的全美开发商协会（National Home Builders Association，简称NAHB）总部举行，目的是为了吸引尽量多的政府部门研究人员及决策者参与会议，可以把学术研究和政府决策结合起来，常常可以看到一篇论文是联邦政府（主要是联储、统计署、住房开发部）的经济学家和来自大学的教授们合作的成果。

我的论文主要包括两个部分，第一部分是根据美国家庭的住房选择，建立一个概率模型，预测一个家庭在一定年龄段，某种家庭成员构成，一定收入情况下，选择租房还是买房。同时房产税率和收入税率也被加入模型，以考察其对于住房选择的边际效应。第二部分则是根据中国家庭的年龄，构成，和收入，用美国的模型来预测中国家庭的住房选择。同时估计如果引入房产税，对于中国家庭的住房选择会产生多大的影响。

模型对于美国家庭的预测是相当准确的，这不足为奇，因为我们采用了将近7万个家庭，追踪他们每个成员从2003到2011年的每月变化，总共用到将近两百七十万组数据进行分析。如同科幻大师阿西莫夫所言，虽然个体难以预测，但是群体的选择总是有迹可循。模型最终的决定要素也不出意外，年龄、家庭构成、房价和收入是选择住房的主要因素。美国25岁年龄组大约只有32%的家庭拥有自己的住房，这个比例随年龄上升，在69岁时达到82%，69岁之后逐年下降，应该是由于健康状况搬入老年公寓的缘故。父母健全的家庭住房拥有率最高，其次是单亲父亲，单身女性，单亲母亲，最低的是单身男性。高房价一般导致较低的住房拥有率，比如纽约市的指标仅有33%。同时收入也是住房拥有率的重要因素：月收入在一万美元以上的家庭一般有超过90%拥有自己的住房，如果月收入在一千美元以下，则只有40%的人拥有自己住房。房产税率对于居民的住房选择边际影响十分显著，一个百分点的税率变化会引起4-5个百分点的住房拥有率变化。

令人诧异的是，如果把根据美国家庭的数据估计出来的模型代入到中国家庭的数据中去，拟合的效果也非常的好。我们使用的是2002年《中国家庭收入计划》（China Household Income Project）的统计数据，包括全国所有省份的大约7千个家庭，平均住房拥有率大约75%，比起美国在同期的66%的水平高出不少。与美国家庭相同，决定住房拥有率的因素依然是年龄、家庭构成、房价和收入。照此看来，如果引入房产税，同样会给住房拥有率带来一定压力。

但是，住房拥有率真的是越高越好吗？据西南财经大学和中国人民银行最近共同发布《中国家庭金融调查报告》称，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界63%的平均水平。如果数据属实，则中国的这一指标在十年间又上升了近15个百分点，那将不是一个好兆头。从国际上的经验来看，过高的自有住房率将导致劳动力的流动性降低，经济的效率下降，比如这次欧债危机中的西班牙、葡萄牙、意大利、爱尔兰的自有住房率都很高，在78-85%左右，而经济健康的德国的自有住房率只有43%。

不无巧合，所谓的PIGS四国，都有较高的住房拥有率，和非常高的失业率，比如西班牙的失业率最近已经达到令人咋舌的25%。英国的一位经济学家Oswald在一篇1997年的论文中曾经详细阐述过为什么高住房拥有率会带来高失业率。在经济发展的三个要素：资本、资源和劳动力中，资本的流动性最强，其次是劳动力，而资源相对较差。租赁住房的劳动力，其迁移成本大大低于购买住房的劳动力，所以在经济萧条时期，可以比较快的寻求新的就业机会，使得失业率下降。比如美国家庭传统上有非常高的流动性，但是在最近的这次衰退中，由于许多家庭资不抵债，无法卖掉住房，使得他们无法去寻求充分的就业机会。一方面是连续四年的高于8%的失业率，一方面是两百万个工作机会无法找到合适的人选，这就是劳动力不能自由流动的恶果。

对当代中国而言，需要的不一定是居者“有”其屋，而是居者“住”其屋。通过引入房产税，把空置住房挤向租赁市场，同时提高劳动力的流动性，对长期的经济健康发展，无疑是有益的。