国土资源部部长徐绍史在“两会”上表示，今年国土资源部将一手抓调研，一手抓执法，为大规模清理小产权房做准备。而去年底国土资源部也有政策发布，明确小产权房不予确权登记，不受法律保护。诸多信息表明，今年的房地产监管焦点可能要瞄向“老大难问题”——小产权房。

　　小产权房可谓最具中国特色的房产所有制形式，源于中国城乡土地二元所有制，即城市建设用地为国家所有，而农村土地为集体所有。随着城市化的进程，城乡边界一步步扩张，农村土地不可避免地成为商业用地。如果在私有产权明晰的国家，地价的上升自然会惠及土地的原有主人。但由于中国的特殊国情，城市建设用地划拨和转让由地方政府垄断，并且往往在征地中仅以农业价值对农民进行补偿，从中获取巨额差价。有农民或乡村集体组织，也想从城市化土地升值中分一杯羹，于是就自己建房出售，甚至委托房地产商开发，大批量出售此类“无证房”。

　　在巨大的经济利益推动下，小产权房屡禁不止，蓬勃发展。深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。目前，小产权房的交易由于不受限购令的约束，更是异常红火。比如北京地区的小产权房价格最近就在“逆势上涨”。

　　违反现行土地利用法律法规的小产权房，牵涉包括国家、农村集体、村民以及小产权房购买者等多方面的利益。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。如果一味强行清理拆除，必然在摧毁社会财富的同时，导致社会矛盾的激化，实属下策。有地产业者最近提出，将小产权房改造成公寓出租，以提供给新进入城市的农民工居住。此举或涉及国有部门对小产权房进行赎买，或由小产权购房者自行出租，都会间接承认小产权购房者物权的合法性，并使其从中获利，势必给更多的建房买房者“榜样的力量”，从长期来看无法根治小产权房问题，可谓中策。

　　应该看到，小产权房有其一定的积极意义，比如解决外来人员和中低收入人员住房问题，安抚原住地失地村民等。实际上，小产权房问题的本质，就在于没有履行从农村用地改造为城市建设用地的合法手续，所以造成了国有土地转让金的流失。从这个角度来看，对存量的小产权房问题也许可以依赖房产税征收来解决，通过对产权进行确权，并对其征收超过普通住房税率的房产税应该是一个大致可行的方向。通过对房产税进行调节，可使其持有成本增加，房价下降。当房价低到一定程度，修建小产权房也就无利可图了。

　　用房产税的办法破解小产权房之困局，可达到以下四个目的：首先，社会财富得到了保存，避免了建设材料和劳动力的浪费，减少强制拆迁可能导致的社会矛盾激化；其次，建房者的土地出让获利仍基于农业价值，因为土地的商业价值已经被资本化到房产税中，而国有土地转让金的流失可以通过房产税来弥补，相对公平；第三，对于囤积居奇的投机者，如果实行高额的房产税和多套房产的累进税制度，其持有成本大大增加，投机动机也会下降；最后，对于中低收入的购房者，可以考虑房产税与其收入挂钩的原则，在其经济情况较差时可以少收，在其收入增加之后则可增税，比较公正。当然，房产税只是解决小产权房问题的一步棋而已，还需要和其他的配套法律法规一起协调，比如建立长期的城乡发展规划，合理分配城市化的土地升值收益，解决失地农民的就业、教育、福利等民生问题，才能从长远解决这一困境。大禹治水，宜疏不宜堵；破解小产权房之困，也是一样的道理。

本文来源于 财新《新世纪》 2012年第11期 出版日期 2012年03月19日 | 评论（1）