土地如何定价？这个问题似乎是多此一举，市场上卖多少价钱，那不就值多少价钱吗？

其实不然。首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远远不及金融资产；其次，土地交易的成本很高，往往需要在前期进行考察，评估，中期又需要投标，融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际价格不那么公开透明。这两条原因导致往往没有现成的二手交易市场可以直接找到最具代表性的价格。最后，土地的同质性远远不及其他的实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能由于规划用途，学区差异，价格相差甚远，这一因素使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。

不过对于土地的科学定价，也并非无迹可寻，大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法，和时间空间模型定价法。

所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地2011年在全美国的一片房地产萧条声中上涨了30%，其主要原因就是大豆的现价比历史平均上涨了40%，而玉米价格几乎翻倍。

图一：美国40年间的平均每英亩农业土地价格，一英亩约合6市亩，4047平方米，2010年单价为2140美元。

对于城市里的商业地块，农业价值定价就不那么好用了，这时一般可以采用实物期权进行定价。所谓实物期权，是指拥有了土地之后，持有对其开发的权力。在考虑了投入的建筑成本，运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行的项目：停车场、电影院、百货商场。建筑成本、运营成本依次升高，但是运营收入也会水涨船高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”，“寸土寸金”，倒也不是说说而已。美国商场的平均每平方米每年销售额大约是3000美元，但是拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。不过和苹果零售店的56260美元比起来，还是相差甚远。

图二：亚利桑那州的平均每英亩商业用土地拍卖价格

对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初是用于对房产进行估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可以得到隐含的土地价值。

图三：纽约的土地价格指数表明：
住宅用地价格在1999到2006年间上升了500%，
而商业用地价格仅仅上升了100%

在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。中国城乡分别实行的土地国有制和集体所有制，人为割裂了土地的实际用途，造成了城市建设用地和农用土地之间的巨大价值差异和混沌。不准确的定价、不公开的私下交易，往往造成大批基层农民的合法权益受到侵害，而地方官员却常常中饱私囊，与之关系紧密的开发商也能从中攫取暴利。这不但无益于资金的合理分配，也造成了社会的不稳定。其次，对土地的价格有一个合理的估计，也有助于地方政府把土地推向市场。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。2009年拍下地王的房企现在纷纷陷入困境就是一个很好的例子。这种乐观情绪显然会使卖家也受到感染，对今后的竞拍期望过高，最后很可能底价太高，无法成交，去年大批城市的土地流拍与此不无干系。

土地，如同劳动力，资金一样，最好都是由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。使用经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。