财新传媒
位置:博客 > 陈剑 > 投资者的选择:如何应对房市崩盘之四

投资者的选择:如何应对房市崩盘之四

 

应一位朋友要求,今天抽空写完了“应对房市崩盘”系列的最后一篇,送给广大的房产投资者。由于房地产具有同为消费品和投资品的特殊属性,所以几乎所有的购房者都可以称为房产投资者,但是本文面对的是狭义的投资者,即其买房目的为获取未来升值或租金收入,不包括自住屋或是学区房。面对可能的楼市价格跳水,投资者应该如何选择?

还是从几则新闻开始吧。

深圳小产权房现抛售潮 中小开发商资金链紧绷深圳多个小产权房开发商近期集体低价抛售,这使得均价只有周边成熟商品房五分之一的小产权房成交量猛增,而受到开发商抛盘现象的影响,一套小产权房已降价约2万至3万元,一套地段较差的一室一厅甚至只需7万元。

沪宁杭再现退房潮几乎是2008年金融危机时的翻版,但开发商终于抵挡不住成交的低迷,纷纷以9折、8折,甚至更低的价格大面积降价促销时,新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。

上海多楼盘大幅降价致多起业主“维权”因多个楼盘出现大幅度降价促销活动,一日之内上海出现了几宗业主齐聚销售中心“维权”的事件。

上海楼市“真摔”开始“金九银十”抢收无望后,开发商开始变试探性降价为真降,这次是从上海开始。包括龙湖、绿地、中海在内的大型知名开发商,均不同程度的调低了其在上海部分项目售价,幅度超过20%。(其中公寓最高打7折,别墅最高打了5.8折,真是有些触目惊心,要知道美国房市崩盘近五年了,房价在全国范围内也就大约下降了35%。)

 

如同我们在“中国:如何应对房市崩盘”中预测的那样,房市崩盘可能正在步步逼近:

“中小型房企可能首先无法承受资金链的压力,不得不降价销售,以回笼现金。而房市一旦有开发商开始降价,其他开发商也不得不跟进,众多投资者对房市期望发生变化,也会销售套现。中国的房价早已脱离了基本面,泡沫一旦开始破灭,就有可能是雪崩性的崩盘。”

下面我们讨论几条对于个体投资者的应对策略:

  1. 卖房套现
  2. 投资海外房地产
  3. 投资商业房地产

今天你卖房了吗?

“低买高卖”似乎是一条无师自通的投资原理,可是在投资泡沫产生的过程中,不管是股市泡沫,房市泡沫,石油泡沫,还是黄金泡沫,大部分投资者都会是“高买低卖”,是他们没有认识到泡沫吗?不是的。即使许多人都意识到泡沫的存在,他们也不会在其破灭之前急流勇退,他们总是觉得自己能够在最好的时机脱身,而事实证明,绝大多数人是不能的。对于早期购入房产,已经拥有可观升值的投资者而言,即使降价抛售,也是有所获利,总比捂在手里等着开发商继续降价要强。

到美国去买房?

最近美国参议员的两名议员提出现金购买50万美元的房产以换取来美签证的法案,在中国的各大媒体网站引起了不少的讨论。(详见“美拟出新规:外国人买房送签证)虽然这个法案的通过与否还是一个未知数,但是美国低廉的房价确实是房产投资的一个不错选择。美国目前的房价,在绝对水平已经跌到了2002年的水平,考虑到通货膨胀,跌幅更大。从房价收入比来看,已经只有2.6倍,超过了正常的3-4倍比例,但是在短期范围内,还是有下降的空间。房产由于其流动性不强,交易成本过高,所以不适合短期投资。从长期投资来看,到最低点抄底不太可能,也无必要。有兴趣的投资者可以参考我之前的三篇关于美国房地产投资的博客:

如何投资美国房地产(1):投资目的

如何投资美国房地产(2):了解政策

如何投资美国房地产(3):运筹帷幄

进军商业房地产

从美国这20余年的经验来看,商业地产由于入门门槛较高,流动性差,风险也较高。但是与之伴随的是高收益率。商业地产主要有以下几类:

公寓出租(Multi-family apartments rental)

酒店、度假村出租(Hotel, Resort, Lodging)

写字楼(Office rental)

零售物业(Retail)

仓储、配送、物流等工业地产(Industrial)

各类商业地产在2005年时,20年平均回报率为10%左右,10年平均回报率为12%左右,其中酒店业的回报率更为惊人,Marriott的20年平均净资产回报率(ROE)达到22.7%,当然这也是和酒店业的高度发达的商业模式和复杂的日常管理所匹配的。

对于实力雄厚的投资者,进军商业地产应该是不错的选择。在美国,富裕的投资者可以通过Direct Participation Program (DPP)参与商业地产投资,可以达到避免成立公司被征收公司利润税,并且可以通过有限责任合伙人机制来避免连带责任。对于中国目前的情况,我不是非常熟悉,不好妄加评论。

 

好了,这个系列总算写完了。再次声明,以上建议纯属个人看法,并非专业投资建议。再再次声明:投资有风险,入市须谨慎。

 



推荐 57