善治者治皮毛，其次治肌肤，其次治筋脉，其次治六腑，其次治五脏。

夫病已成而后药之，乱已成而后治之，譬犹渴而穿井，斗而铸锥，不亦晚乎！

                                   -《黄帝内经》

在此声明，这一系列博客的目的不是为了预测中国房地产是否会出现崩盘，尽管预测房地产泡沫的破灭，最近已经成为了一个时髦的话题。在《中美房价比较》和《中美房价比较（二）》中，我已经清楚给出了中国房地产泡沫化的几个指标。至于那些谈论中国和美国土地制度不同，所以不能用美国标准来衡量中国房地产泡沫的朋友，可以参考一下与中国土地制度几乎完全一致的香港的房地产泡沫破灭的惨烈：从1997到2003年，房价下跌了70%。

对于中国政府，这个最为庞大的风险管理者来说，现在最应该关心的问题应该是：如果房市崩盘，怎么办？或者说：如何使房市崩盘的经济和社会损失最小化？我将分别对中国的立法机构、金融监管机构和地方政府提出几点建议：

立法机构：

    尽快完善物权法，明确界定70年产权到期后的土地使用权续约条款：无偿续约，有偿续约，还是无偿收回。个人认为：这项立法越快越好，因为市场厌恶不确定性。如果对此没有一个明确的说法，不仅对即将到期的户主（在深圳，某些30年产权的房产即将到期）的产权没有保障，而且对于二手房的销售缺乏定价的条件。

    尽快建立房产税的立法，尽量采取累进税制，以抑制投机需求。房产税是财产税的一种，而从经济学的角度来讲，对财产征税要优于对收入征税，因为这样对人们的风险偏好影响不大，对收入征税相对而言会降低人们的创业意愿，这也是美国的创业者比欧洲更多更成功的原因之一。从社会公平的角度来说，对财产征税显然会使税负倾向富人，而非工薪阶层。

    建立完善的房产登记、监管制度，在全国范围内对每套房产的所有权有明确的记录。现在中国的很多基本数据都十分缺乏，比如住房自有率（衡量到底有多少户是住在自己拥有的住房之内的百分比，房市饱和的指标之一）、住房空置率、平均每户家庭拥有住房数，等等。没有这些数据，怎么可能知道房产市场是否饱和？有多少是刚性需求，有多少是投资需求呢？

    对房产居住、出租或空置进行定期抽样调查，以了解房市的实际供给和需求。

    发展针对中低收入人群的租房业务，主要由私有企业来经营，政府可以考虑给予税收优惠。在我的《美国的房市政策和房市危机》一文中提到过，中国的保障房（即由政府出资，低价卖给中低收入人群的房产）会带来一系列的问题，比如：

1.       如果建保障房无利可图，开发商没有意愿提供良好的建筑质量，在新闻里时有耳闻关于保障房的质量问题；

2.       由谁来认证享用保障房的资格？最近看到新闻报道某些地方把公务员也纳入可以享受保障房的范围，显然是政府机构提供了更多的寻租机会；

3.       屋主的经济情况好转，如何退出保障房？是退给政府，还是卖给下家？以什么价格出售？如何分配利润？这都是绕不开的问题。

从发达国家的经验来看，把房产低价卖给中低收入者显然是一种补贴，要由全社会的纳税人来买单，而且这种补贴是非常低效率的，会引起上面提到的种种道德风险（moral hazard）。由政府出面建房，廉价租给低收入者（廉租房政策）也会带来同样的问题。由美国目前的经验来看，由私营业者建房，将其中一部分租给中低收入者，并且对业主提供税收优惠，是对实体经济扭曲最小的住房补贴措施。

    对中低收入人群提供住房补贴，比如发放租房券。租房券只能用于租房，不能买卖或交换，而且对其收入进行定期审核，一旦不满足条件，即可停止发放租房券。这样一来，大大减小了道德风险的发生可能。

金融监管机构：

    建立公开、可信的压力测试体系，具体需要做到以下几个方面：

1.       房市崩盘的主要风险来自买房贷款人的违约风险，对此要有一个大致合理的模型，因为中国房市尚未经历过大幅下跌的情况，可以考虑用香港、日本、和美国的经验作为参考；

2.       不仅要考虑到买房贷款人的风险，也要把开发商的还贷风险、地方政府的还贷风险考虑在内。前几天看到杭州市政府的80%的偿贷能力来自土地财政，如果房市崩盘，后果可想而知；

3.       也不能仅仅考虑到房价下跌带来的影响，应该把对就业市场的冲击，比如上下游产业的失业情况也考虑在内；

4.       虽然房市崩盘的主要风险来自信用风险（credit risk），但是流动性风险（liquidity risk）也不可忽视。

将民间借贷纳入监管体系，尤其要对中介和担保机构和对涉及抵押物的房产有详细的数据覆盖。中介和担保机构的失败会给金融系统带来系统性风险（systemic risk），雷曼兄弟和AIG就是很好的例子。当然中国民间借贷机构的规模和影响还不能和这两家公司同日而语，但是考虑到不少民间借贷的资金来源还是商业银行和城市银行，风险也不可忽视。

    建立个人金融、信贷记录，房贷违约的预兆经常是小额的信用卡，汽车贷款的违约，而个人信用分数的建立，也依赖于长期的信用交易。建立这一记录，即有利于提前预知房贷风险，也可建立个人信用指标，可谓一举两得。

地方政府：

    在我的上两篇博客《中美房价比较（二）》中提到了，中国的地方政府可能是房地产泡沫的最大收益者。不幸的是，他们也很可能是房市崩盘的最大输家，因为开发商赚不了钱，可以拍拍屁股走人，但是地方政府无路可退。点一首汪峰的《为了让生活继续》送给所有中国的卖地为生的地方政府：

            http://www.tudou.com/programs/view/37OT7rmEDgM/

你不知道该如何面对可你已经无路可退
你要忍耐到最后一刻为了让生活继续

好了，歌听完了，言归正传。

首先，准备过冬。房地产的盛宴已经结束，而且可能很久都不会再来一次。在正常情况下，房地产的周期大概是十年左右，但是如果考虑到这次前所未有的泡沫，周期可能会更长。在过冬的时候，最要紧的是什么？对蚂蚁来说，是过冬的食物；对杨白劳来说，是没有上门讨债的黄世仁；对地方政府来说，一样要有：现金，一样要尽量减少：短期债务。所以他们现在要尽量做三件事：

1.         优质资产能卖就卖吧，乘着还能卖个不错的价钱；

2.         把短期债务换成长期债务；

3.         省钱。

其次，开源节流。开源是指寻找长期、稳定的现金流来替代卖地收入这一短期、不稳定的现金流。房产税可以是其中之一，但是不要像上海、重庆一样遮遮掩掩、欲说还休，收了大半年，收的税还不够买一套高档住房。节流是指：省钱。

最后，改变心态。一个地区的社会发展、文明程度、老百姓的安居乐业，不是靠修了多少房地产来衡量的。提高竞争力，发展工商业，先民富而后国强。如何才能民富？老子云：我无事而民自富。

好吧，该说的都说了，用一句韩非的话结尾。

“凡说之难：非吾知之有以说之之难也，又非吾辩之能明吾意之难也，又非吾敢横失而能尽之难也。凡说之难：在知所说之心，可以吾说当之。”

凡说之难，尽于韩非子《说难》。明辨是非难，人情练达难，世事洞明难，了解对方难，但这些都操之于已，最难是对方。如果听者装睡，那就不可能唤醒，无论音量多大音律多优美；如果听者坚信阴谋和迫害无处不在，那么说者以为自己在讲道理，在听者都是在耍阴谋。说得多，错得多。

上面这段话摘自王烁的博客《说难》，也是我的感悟。