当我2008年开始关注美国的住房租赁市场的时候，发现了一个很有趣的想象，那就是随着年龄的增长，买房的比例越来越高，但是在70岁以后，租房的比例反而会上升。这大概主要是由于老人搬出自己住宅，搬入老年公寓。但是对于不同的家庭组成，这个趋势也不太一样。在失偶的老年家庭中，这个趋势是上升的，也就是和子女共同生活的老人，租房的比例是下降的，在单身的老年男性住户中，这个趋势也是上升的，但是单身老年女性租房的比例会上升。这个原因比较令人疑惑：难道是老头喜欢独处，老太太喜欢社交？

图1：美国各类家庭按年龄分段的住房自有率

在金融危机之后，美国各个年龄段的住房自有率都有了比较明显的下滑：比如30-39岁这个年龄段下降了近12个百分点；40-59岁这个年龄段下降了近10个百分点；20-29这个年龄段虽然只下降了6个百分点，但这是由于本来这个年龄组的住房自有率就只有30%左右，所以虽然绝对数量下降不多，但是相对比例下降应该也是很高的。60岁以上的年龄段住房自有率虽然也有下降，但是仅有3个百分点，表明金融危机对于这个年龄层次的住房选择影响不是太大。总的来说，年轻人还是租赁市场的主要客户，虽然中年和老年的比重也在快速增加。

图2：美国自1996年以来各年龄组的住房自有率变化

如果把美国这20年来的租房比例变化纯粹归咎于房价下降，和次贷危机的影响，那就把问题简单化了。从2000年以来，美国的许多大城市都经历了一个都市重新振兴（revitalization）或者说绅士化（gentrification）的过程，这与从60年代开始的郊区化（suburbanization）是背道而驰的。

在上一篇中，我们提到过美国在60年代建造公共住房时，为了便于解决低收入阶层的交通问题，基本都是在市区修建的，从而导致贫困的集中化，以及市中心的犯罪率飙升，毒品泛滥，公立学校水平滑坡等一系列的社会问题，这也是美国在60年代之后出现中产阶级逃离市区，最终导致大都市地区的郊区化（Suburbanization）的主要原因。

而绅士化是一个通过引入资本，改造老旧的城市社区，从而吸引更富裕的居民涌入的过程。 比如下面两张图就展现了柏林的一个老旧社区在改造前后的不同外观。

图3：柏林的一个老旧社区在改造前后的不同外观

“绅士化”这个术语来自于描述贵族之下的土地所有者的古英文单词，经常被左派社会活动家（奥巴马总统是一个好例子）诋毁，认为这是用来来推动黑人离开他们的社区的借口。美国的租赁大数据公司RENTCafé分析了2000-2016年的人口普查和经济数据，以找到房屋价值，家庭收入和教育增长最快的20个邮政编码。基本上所有的街区都是以前主要城市的破败区域，但是在绅士化之后，富裕的中产阶级年轻专业人士已经搬入这里，取代或者至少挤压了较不富裕的少数族裔居民。数据表示绅士化影响最高的城市是：洛杉矶、华盛顿、德州沃思堡、休斯顿，费城和纽约市，尤其是这些城市新兴的时尚街区。

在排名最高的两个社区，洛杉矶的90014邮编区房价上涨了707%，收入上升了95%，大学毕业的居民人数上升了857%；华盛顿的20001邮编区房价上升了207%，收入上升了163%，大学毕业的居民人数上升了212%。在排名最高的20个社区，也能明显看到受教育程度的明显上升，可见涌入这些绅士化社区的以年轻白领为主。

图4：美国绅士化社区的大学教育人口变化（2000-2016）

这些搬进城市的年轻白领通常未婚，或者结婚了但还没有孩子，他们并不认为自己是要把城里的少数族裔挤走。许多人在大城市工作，只不过想住的离上班地点近一些。例如，费城的一个这样的高档区域就坐落在市政厅旁边。即使最近房租上涨，一些租房者仍然认为住在经过翻新的市中心公寓也是划算的，至少每天可以节约很多通勤成本。

千禧一代（1980-1999出生）与他们的父辈不同：他们出生之后，就生活在互联网的环境里。但是互联网并未像人们以前所预想的那样，使得人与人之间在现实生活中更加隔绝，更多的线下交流也带来了更多的线下交流；同时在家工作的便利并未使得更多的人选择远郊生活，尤其互联网企业在不断刻意模糊工作和生活的界限，更多的年轻的电脑工程师、创业者更愿意和同伴挤在拥挤的城市中心，而不是追寻他们父辈的美国梦：在郊区拥有一幢有草坪的独立屋；工作效率的提高使得城市的集聚效应和规模优势更加明显：高科技企业更愿意把办公地点在城市中心，因为这样能够更快招到所需人才，而人才也愿意住在城市中心，因为这样能够更快找到下一份提供更高薪水的工作。

这一代人要求的出租公寓也和他们的父辈不一样：不再是需要一个简单的住宅，实际上他们对于居住面积，内部装修的要求并没有更高，公寓面积不需要更大，家具不需要太昂贵，更多偏好北欧的极简主义和日本的和风；他们需要更多的公共空间，宽敞明亮的会客间，健身房，屋顶泳池，烧烤隔层，会议室，小型影院，酒吧，还有瑜伽屋。

图5：美国华盛顿近郊McLean的新式公寓

由此可见，美国的未来公寓发展是那些不仅能提供居住场所，也能够提供社交场所等增值服务的运营商。

纵观美国和日本的长租公寓市场，共有三种代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前两种出现在美国市场，市值最大的两家公司为AVALONBAY（AVB）和AMERICAN HOMES 4 RENT（AMH）；最后一种出现在日本市场，市值最大的是大东建托（DAITO）。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，税前利润率为29%，其次是托管式的大东建托，纯租赁业务的税前利润率为3.6%。自持分散式的AMH只有1%。很明显，集中式公寓不但具有集中拿房、集中装修、集中管理等特点，也能够通过提供增值服务获取租赁溢价，并通过产业链将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润。

目前中国的长租公寓企业，也分为三类：分散式、集中式、自建式。其中占比最大的还是分散式，也就是从散户房东手里收房，装修之后出租，比如自如、相寓、蛋壳；集中式是整租下整个公寓楼或是其他类型的商业地产，在改变建筑属性之后装修为公寓，代表企业包括魔方、YOU+等；自建式则以房地产商自己开发为主，包括泊寓（万科旗下）、旭辉、碧桂园等。

图6：中国各年龄段的住房自有率

根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，2011年全国家庭自有住房拥有率为89.68%，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，远高于国际平均水平。但是不同年龄段、不同地区家庭自有住房拥有率差异较大。北京、上海、深圳自有住房拥有率低于全国其它城市地区，其中户主年龄在35岁以下家庭中，自有住房拥有率仅为59.88%，在35~45岁和45岁以上家庭中，自有住房拥有率分别为81.45%、82.3%。在其它城市地区相应年龄段家庭中，自有住房拥有率分别为76.98%、87.73%、89.92%。

随着进一步城市化，进入一二线城市的新市民必然增加，而在目前的房价水平及限价政策下，很大一部分新市民也必须以租客的身份开始城市的生活。如何满足这些城市新居民的租房需求，是长租公寓企业未来需要着眼解决的问题。根据调查，众多租客在公寓的装修考虑项中，环保和实用是近六成消费者首要关心要点，价廉物美则是最不被看重。客厅、卧室、厨房是消费者最重视装修设计的前三。三成以上消费者最重视客厅设计，卧室和厨房次之，阳台仅以4%成最低占比；近四成消费者青睐北欧简约风，喜欢新中式风格的接近三成。

图7：国内长租公寓租客租赁偏好调查结果

图8：国内长租公寓租客家具装修偏好调查结果

目前长租公寓行业的消费者基本上是青年白领，他们的消费观念已从“购买产品”转向“享受服务”，从“满足日常需求”变为“改善生活品质”。反映在租房居住上，年轻人更愿意选择独立、私密、有品质、有社交的长租公寓，“小空间、大社区”对年轻人来说具有较大的吸引力。与传统的租房成本相比，长租公寓的价格并不便宜，但高质量装修、集中式打扫、各种社群活动以及各种省心，却笼络了越来越多人，尤其是讲究生活品质的90后。对于都市新青年来说，租住之所不是“只有一张床”，也要求有相应的社区氛围。

由此可见，中国的长租公寓租客和美国的公寓租客一样，在房屋租赁上不是简单寻找居住场所，也日益看重环境保护，交通便利，社交需求。满足他们的需求才能在这场未来的竞争中取胜。