中国房地产金融创新前景可期

文/陈剑

最近回国在苏州为上海交大高级金融学院EMBA班的活动课堂教授了两天的《房地产金融》短期课程，之后又回到上海参加了高金主办的《中美房地产金融高峰论坛》，业界对房地产金融的关注程度比从前更甚。

在EMBA班上，我特别希望了解学员们对于中国房地产金融行业未来发展的看法，而他们关注的内容基本上围绕在房地产信托投资基金（即REITs）和资产证券化。有不少房地产行业高管参加的EMBA班的关注点，也说明了行业风向。

中国的信托行业这几年异军突起，长势迅猛，现在资产总值（8.7万亿）已经超过保险业规模（8万亿），跻身中国金融业的前三甲：银行、证券、信托。信托业的迅速发展，一方面是由于中国的高净值人群迅速增加，对于投资理财的需求上升，另外一方面也是由于政府的房地产调控政策，使得直接投资房地产的渠道受到限制，而通过信托间接投资房地产已经成为不少投资人的首选。已经披露年报的39家信托公司2012年共实现净利润213.01亿元，增幅达43.96%，这一幅度远超过商业银行业去年19%的净利润增速，成就了金融业新的财富传奇。

2012年开发商自筹资金占比40.5%，较2009年上涨了10%。新增部分中很大程度上就是房地产基金和房地产信托，再对比金融工具的发展情况，可以说，房地产直接融资的时代已悄然来临。

由于税收、租金收益回报较低等多重因素的限制，REITs和资产证券化短期内仍难以发展起来，但并不妨碍其成为未来商业地产融资的一大趋势。

同时我们应该看到中国的房地产信托和美国的REITs仍存在不少区别。首先，投资权益不同。美国2012年底在资本市场上交易的172只REITs中，股权投资的REITs占到了139家，超过80%。而在中国的房地产信托产品中，主要还是债权投资，由信托公司保证到期还本付息，投资者并不参与共享额外收益。

此外，美国股权形式的REITs自不必说可以几乎永久持有，中国的房地产信托期限较短，基本不超过三年。投资目的方面，美国REITs投资者，基本上是从商业地产的租金和长期升值中获利，属于资产配置中的标准风险分散操作；而中国基本上是提供给开发商的短期融资。

投资者也不同：美国的REITs，在股票市场上公开交易；而中国的信托投资者必须提供100万人民币以上的资金，才能参与信托投资。当然，信托公司也通过银行的投资理财产品进行融资，让小型投资者参与其中，但是回报率一般比信托投资者要低不少。

目前看来，中国房地产信托的回报率还是非常亮丽的，比起同时期的REITs而言毫不逊色，那还有必要发展像美国一样的REITs吗？大部分EMBA同学们的回答都是肯定的，他们代表了中国房地产金融可期的未来。

房地产信托基金是具有基金和股票特性的，既解决了大型商业地产规模大流动性差，又能吸引众多中小投资者进入房地产市场进行投资，REITS都是以收益和资产作为抵押的，对中小投资者来讲是更为安全，流动性相当强的投资品种，一方面解决大型地产项目的开发后现金流不足的问题，另一方面又使中小投资者能够根据自己的风险偏好进行投资，安全和收益都是有保障的。

美国的商业地产投资，在1960年以前，也是只能由富人以合伙人的方式进行投资和避税。在1960年的《房地产信托投资法案》签署之后，中小投资者也可以通过REITs的形式参与大型的商业房地产投资组合。考虑到现在中国的中小投资者投资途径严重贫乏，推出REITs应该说是顺水推舟，水到渠成的一件好事。

（本文为《中国房地产业》2013年6月号专栏约稿，请勿转载。）