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抄底美国商业地产

最近,美国的全国性电视台哥伦比亚广播公司(CBS)做了一期关于中国的房地产泡沫的报道。该访谈邀请到SOHO中国的总裁张欣和万科的总裁王石。万科的王石表示中国房市存在严重泡沫,非常危险,甚至是个灾难,他希望高层能有智慧解决这一问题。无独有偶,张欣在采访中也表示中国的住宅地产投资已经走到终点。

也许是英雄所见,不约而同,也许是早有共识和默契,两位总裁都把目光放到了美国的商业地产上。据报道,张欣家族打算收购纽约曼哈顿第五大道通用大厦40%股权,而万科也刚刚宣布,将与号称美国最大的房地产商铁狮门合作开发旧金山黄金地段的富升街201号项目。虽然这个公寓项目,并非严格意义上的商业地产,但铁狮门最擅长的商业地产运作,无疑是万科从这次合作中学习的对象。

这两笔投资,虽然分布在美国的东西两岸,但都是商业地产最为昂贵的城市:旧金山和纽约曼哈顿。一个是曾经创下29亿美元交易记录的地标性写字楼大厦,一个是黄金地段的豪华公寓,真可谓是风光无限,好一似烈火烹油,鲜花着锦。但是在繁华背后,则是风险的暗流涌动。根据最近的一份专业调查结果显示,纽约多数房地产公司的高管认为,曼哈顿商业地产相比世界其他主要城市的商业地产,已经估值过高。而万科的投资,也不可避免地出现“出大头,拿小头”的局面,因为很多利益环节已经被合作方垄断了。

其实投资美国的商业地产,不必一味求“大”,因为从投资学的角度来说,“大”未必是好事,投资的基本原理就是分散风险,而一味做大,专注于投资大项目,有可能大赚一笔,也有可能输得满盘精光。同时,这种昂贵地段的投资,有可能意味着较低的资本化率,也即是较低的租金收益,和更高的投资风险。

那么,如何同时兼顾投资美国商业地产的回报和风险呢?收购“法拍屋”商业地产也许是一条捷径。

不少国内的朋友都已经了解住宅地产的“法拍屋”,也就是贷款银行在房主不履行还贷义务的时候,将住宅作为抵押品收回,然后通过法律程序拍卖的房子,简称“法拍屋”。商业地产同时也可以经过类似的程序,成为“法拍屋”。比如2006年,铁狮门与黑岩地产一同以54亿美元收购的纽约城东河区110座建筑的11232套公寓,由于失业率上升、出租率下降、法庭判定租金上涨违法等原因使得运营收入无法支付贷款本息,不得不在2010年初选择违约,这套公寓区也成为了历史上最大的“法拍屋”商业地产,至今仍在寻找买主,据估计其价格已经从最高点跌落60%以上,仅有19亿美元。

相较于以上所提到的以大项目、黄金地段为特点的被动投资,收购“法拍屋”商业地产,可以带来三方面的收益,投资者不可不查。

首先,银行急于脱手,可能以较低的价格购入,意味着较高的投资回报率。虽然这些地产不像第五大道上的写字楼那么光鲜亮丽,但是投资看的是回报率,而不是回头率。比如在福罗里达州北部港的一套8千多平米的工业仓储地产,拍卖底价仅仅20万美元,甚至比附近一套公寓的价格还低,当然最后成交价格很可能要远远高于底价,因为随着美国整体经济的复苏,对商业地产的需求将逐渐上升,收回投资应该说还是非常有把握的。

其次,分散行业及地域风险。从笔者手上的一份拍卖名单来看,将近200个商业地产,包括出租公寓、零售物业、写字楼、工业建筑、旅馆等各种商业地产,地域分布也是多种多样,全美50个州里总共有30多个州榜上有名,主要分布在德州、福罗里达州、加州、亚利桑那州等大州或是房地产价格下滑比较严重的区域。根据不同的行业和地区经济情况,可以构造一个同等回报下更低风险的商业地产投资组合,岂不是远胜于把赌注压在一两个物业上?

第三,学习商业地产管理经验。商业地产管理不同于普通的物业管理,需要对资本市场、地区经济周期、行业特性、租客的财政状况、人口趋势都有精准的了解,同时需要对大量数据进行分析、建模,对各种风险进行有效的管理,才能“运筹帷幄之中,决胜千里之外”。投资“法拍屋”商业地产,更需要和特别服务商(Special Servicer)建立良好关系,因为他们负责代表贷款银行的利益,与业主进行谈判,同租客进行协商,最后在无法达成修改贷款条款一致意见的时候,代表银行拍卖物业。在此过程中,他们积累了丰富的管理不良资产的管理经验,在物业出售之后,也可以为新业主所留用,继续管理这一物业,直至完全恢复为良性资产。“沧海横流,方显英雄本色”。从管理不良资产中得来的经验,自然是弥足珍贵,千金难买。

当然,投资商业楼“法拍屋”,也存在着一定的风险,比如潜在的产权纠纷,对租客的法律保护,以及较高的物业管理和维护费用,都需要中国的海外投资者审慎考虑。

所以说,投资美国商业地产,不必盲目求大,汤师爷那句话怎么说的来着?“步子大了,容易扯着蛋”。收购一些中等规模的“法拍屋”商业地产,或许是一条高回报、低风险的捷径。

(本文为《中国房地产业》杂志四月期约稿,发表时由于篇幅原因有所删减,以下为文章全文。)

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