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富人买不起房?

3月27日,美国调查机构盖洛普发布的调查称,2010年,占人口五分之一的中国社会底层民众中,有6%的人称没有足够的钱买食物,14%的人称买不起房,这两个数字都比2008年减少。与此同时,占中国收入最高的五分之一人群中,14%的人称买不起房,在2009年这个数字仅为6%。盖洛普认为,这个问题反映了中国大城市这些年来房价的快速上涨。

盖洛普的调查结果看上去似乎非常令人困惑,怎么可能收入最低的20%和收入最高的20%的人群中都有14%的人认为自己买不起房呢?其原因可能是出在城乡差别上:收入低的人口很有可能大部分居住在农村,已经拥有自己的住房,由此并不认为购房是一个困难;而收入高的人口很可能大部分居住在城市,面对高涨的房价,当然觉得买房是个难题了。

可是如果我们再仔细分析一下,盖洛普的调查还不算是非常严谨的,因为它没有考虑到市场的细分。比如,收入不算高,但是如果可以考虑住得远,以北京为例,三环、四环买不起,可以考虑五环、六环,甚至通州、燕郊等地,据说房价现在只有五千元,显然还是可以承受的。所以高收入阶层的“买不起”和低收入的“买不起”,即使在同一城市,也可能谈论的是完全不同的房产市场。

为了能够以一个比较通俗易懂,而又科学直观的办法来衡量某地的居民是否可以承受当地的房价,有一个简单的指数可以作为参考,这就是购房能力指数。购房能力指数的构造是以中位收入的家庭和中位价格的房屋来进行比较,如果中位收入的家庭可以买得起中位价格的房屋,那这个城市的房价就出于还能够承受的水平,反之则房价可能过高。之所以用中位数,而不是平均数,是因为中位数在统计中更具有代表性。一个常用的例子是,比尔盖茨走进了一间酒吧,则按平均财富计算,酒吧顾客立刻都变成亿万富翁,但按中位数计算,大家的财富水平并没有明显变化。

决定购房能力指数的因素,除了房价和收入,房屋贷款利率也是一个重要因素,在美国主要是使用三十年固定利息贷款来计算。这个利率现在不到4%,处于历史最低点,但是在1982年美国滞涨的高峰期曾经接近18%。同样的房价,同样的首付,每个月的月供可以相差接近4倍,所以同样收入在1982年可能买不起,但是在2012年就完全可以买得起。

当然,利率的变动一般是由央行的货币政策决定,而且在长期来看,还是趋于稳定在一定的范围之内。所以尽管利率在短期内对购房能力影响较大,但是最终的长期决定因素还是房价和收入,这就是为什么在大多数发达国家都把房价收入比作为最直接的衡量房价泡沫及购房能力的指标。在美国,这个指标在大部分地区和时期都稳定在3:1左右,即中位房价是中位收入的3倍左右,购房者在买房的时候一般也会根据自己的收入乘上3来选择适合自己购买能力的房产。在2006年泡沫的顶峰,这个指标达到4.5-5左右,现在回到了3.3的水平,所以房价还可能再继续下降10%左右才能达到长期的均衡水平。

这个指标也并非放之四海而皆准,比如在特别繁荣,而开发又受到严格管制的大城市,比如纽约、旧金山,房价收入比都在6.3左右,在管制宽松的德州,这个比例在2.0-2.4之间(详情请看我的博客“中美房价比较”)。买不起房,怎么办?许多人选择租房,比如在旧金山,45%的家庭租房,而纽约更高,这个比例达到50%,在房价最低的底特律,租客比例只有23%。所以房价低就买房,房价高就租房,是美国人习以为常的居住方式。

美国的大城市之间的收入水平相差并不大,比如收入较高的纽约,中位收入也仅仅比德州奥斯丁多15%左右,其他各种消费品可能德州还更便宜,但两地的房价就差多了,那为什么近一千万人宁可在拥挤的纽约市里租房蜗居,而不愿去德州买一幢宽敞的豪宅呢?你要是问纽约客,他们多半会回答说,“为了拥有住房,牺牲我现在的生活,我可办不到。”是啊,纽约的生活忙碌,嘈杂,时尚,娱乐,多元化,还有百老汇的歌剧、各国的特色小吃,对于爱好纽约的人来说,那可真是千金也难买。拥有自己喜爱的生活方式,远比拥有自己的房子重要。这个道理对我们来说难道不是一样吗?

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