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小产权房的解药

 大禹治水,宜疏不宜堵;破解小产权房之困,也是一样的道理
 

  国土资源部部长徐绍史在“两会”上表示,今年国土资源部将一手抓调研,一手抓执法,为大规模清理小产权房做准备。而去年底国土资源部也有政策发布,明确小产权房不予确权登记,不受法律保护。诸多信息表明,今年的房地产监管焦点可能要瞄向“老大难问题”——小产权房。

  小产权房可谓最具中国特色的房产所有制形式,源于中国城乡土地二元所有制,即城市建设用地为国家所有,而农村土地为集体所有。随着城市化的进程,城乡边界一步步扩张,农村土地不可避免地成为商业用地。如果在私有产权明晰的国家,地价的上升自然会惠及土地的原有主人。但由于中国的特殊国情,城市建设用地划拨和转让由地方政府垄断,并且往往在征地中仅以农业价值对农民进行补偿,从中获取巨额差价。有农民或乡村集体组织,也想从城市化土地升值中分一杯羹,于是就自己建房出售,甚至委托房地产商开发,大批量出售此类“无证房”。

  在巨大的经济利益推动下,小产权房屡禁不止,蓬勃发展。深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一,小产权房占全市住房总套数的56%,约一半深圳人居住其中。目前,小产权房的交易由于不受限购令的约束,更是异常红火。比如北京地区的小产权房价格最近就在“逆势上涨”。

  违反现行土地利用法律法规的小产权房,牵涉包括国家、农村集体、村民以及小产权房购买者等多方面的利益。如何妥善对待和处理小产权房问题,成为社会各界关注的焦点,也成为各级政府亟待解决的一个难题。如果一味强行清理拆除,必然在摧毁社会财富的同时,导致社会矛盾的激化,实属下策。有地产业者最近提出,将小产权房改造成公寓出租,以提供给新进入城市的农民工居住。此举或涉及国有部门对小产权房进行赎买,或由小产权购房者自行出租,都会间接承认小产权购房者物权的合法性,并使其从中获利,势必给更多的建房买房者“榜样的力量”,从长期来看无法根治小产权房问题,可谓中策。

  应该看到,小产权房有其一定的积极意义,比如解决外来人员和中低收入人员住房问题,安抚原住地失地村民等。实际上,小产权房问题的本质,就在于没有履行从农村用地改造为城市建设用地的合法手续,所以造成了国有土地转让金的流失。从这个角度来看,对存量的小产权房问题也许可以依赖房产税征收来解决,通过对产权进行确权,并对其征收超过普通住房税率的房产税应该是一个大致可行的方向。通过对房产税进行调节,可使其持有成本增加,房价下降。当房价低到一定程度,修建小产权房也就无利可图了。

  用房产税的办法破解小产权房之困局,可达到以下四个目的:首先,社会财富得到了保存,避免了建设材料和劳动力的浪费,减少强制拆迁可能导致的社会矛盾激化;其次,建房者的土地出让获利仍基于农业价值,因为土地的商业价值已经被资本化到房产税中,而国有土地转让金的流失可以通过房产税来弥补,相对公平;第三,对于囤积居奇的投机者,如果实行高额的房产税和多套房产的累进税制度,其持有成本大大增加,投机动机也会下降;最后,对于中低收入的购房者,可以考虑房产税与其收入挂钩的原则,在其经济情况较差时可以少收,在其收入增加之后则可增税,比较公正。当然,房产税只是解决小产权房问题的一步棋而已,还需要和其他的配套法律法规一起协调,比如建立长期的城乡发展规划,合理分配城市化的土地升值收益,解决失地农民的就业、教育、福利等民生问题,才能从长远解决这一困境。大禹治水,宜疏不宜堵;破解小产权房之困,也是一样的道理。

本文来源于 财新《新世纪》 2012年第11期 出版日期 2012年03月19日 | 评论(1

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