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居者需要有其屋吗?

中华文化里似乎自古以来就对拥有自己的住所有着特别的偏好,孟子在《梁惠王章句上》里说道,“居者有其屋。”他还有一句很有名的话,出自《滕文公上》: “民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”这里的“恒产”,被很多房地产业人士很方便地解释为“不动产”,也就是房地产。而且孟子的胃口还不小,在《寡子之于国也》他提到了住房面积:“五亩之宅,树之以桑,五十者可以衣帛矣。鸡豚狗彘之畜,无失其时,七十者可以食肉也。”五亩大的宅子,还自带有机农场,放在今天,那还不是天价豪宅?写到这儿,我真是有点怀疑,孟子是不是古代房地产的托儿啊?怎么这么替开发商说话呀?

不错,在农业社会,有房有地,这才有了安生立命的根本。中国几千年的皇权统治历来轻视、打击工商业的传统,也使得社会财富向土地转移,而土地兼并所带来的流民失所,又往往是导致旧王朝灭亡的导火索。新王朝建立,人口由于战争大幅减少,新政权把土地重新分配,使得社会又能够重新稳定一段较长的时间,一旦人口剧增,而工商业由于政权限制,依然把剩余资本投入土地,而不是扩大生产,消耗掉足够的农村剩余劳动力,社会矛盾激化,这一怪圈又会重演。

在商业社会,资本在流动中增值,不管是金融资本,技术资本,还是人力资本。人们不再被终身束缚在一块土地上,而是可以选择自己喜欢和擅长的公司,行业,以及偏好的城市。让我们考虑一下,如果有两个年轻的双胞胎兄弟:陈一和陈二,陈一买房,陈二租房。他们的智力,工作能力,从事行业,工资水平,都一模一样。现在有了一个新的工作机会,在另一个城市,而且工资有大幅提升,那么我们想想谁会去努力争取这个机会?毫无疑问,陈二,因为对他来说,换一个城市居住的成本要小得多。这就是为什么在事业的起步和上升期,许多年轻的欧美职场人士往往不愿买房的原因。

让我们回到这个例子,假设现在经济萧条,陈一和陈二都失业了,他们都非常努力地在其他城市寻找工作机会,而且两人都找到了。陈二立刻搬去新城市,开始上班,而陈一也决定卖掉房子,搬去新的工作地。但是由于经济危机,房价下跌,资不抵债,陈一很难在市场上卖掉这个房子,所以他只能拿着失业救济,还是在本地寻找机会。这就是为什么美国当前有很多工作机会没法填补空缺,因为许多人资产缩水,无法搬家,而失业率依然居高不下。有实证研究表明,失业率和住房拥有度呈现正相关。在欧洲,住房自有率最高(85%)的西班牙失业率也最高(22.6%),而失业率最低的德国(5.9%)住房拥有率也最低(42%)。

当然,并不是说租房在任何时间、任何情况都优于买房。当一个家庭夫妻和睦,工作稳定,那么在一个合适的地点有一个爱的小巢,可以根据自己的爱好来装潢布置,也是人生的一大乐事。

下图给出的是美国从1980年到2008年的住房自有率历史记录,可以看到夫妻同时健在的家庭最高,接近85%,而单身女性和单身父亲的住房自有率大约60%左右,单身男性和单身母亲的比率在50%左右。

下图给出的是在2008年,不同年龄段的家庭的住房自有率曲线。可以看出随着年龄的增长,这一比率迅速提高,但到了70岁以后,又开始略微下降,主要是由于老人搬出自己住宅,搬入老年公寓。但是在25岁以下的夫妇中,只有不到40%的人拥有自己的住房,即使在35到39岁的夫妇中,也依然有超过20%的人在租房。

在美国的不同地区,这一比率差异极大,下图给出了美国四大地区的住房自有率历史曲线:东北,中西部,南部,西海岸。这一图表呈现“两岸低,中间高”的趋势,这和房价的“两岸高,中间低”直接相关,而且也和两岸更大的人口流动性有关。

下一张图给出的是住房自有率和家庭收入的关系。在2007年,美国家庭中位收入是52,673美元,这一收入人群大约70%拥有自己住房。收入在120,000美元以上的家庭大约93%拥有自己住房。毫无疑问,收入是买房的最主要因素之一。

最后一张图是美国自从1900年以来的住房自有率曲线,在1929年大萧条之后,房价下跌和收入减少导致拥有住房的美国人在十年之内减少了将近8%。二战之后,美国正式走出危机,生产率和收入大幅提高,导致住房拥有率在70年代初上升到65%。在1973年石油危机之后,通货膨胀高企,实际收入停滞不前,住房拥有率也在20年之内几乎没有变化。90年代末,房市开始出现泡沫,更多的家庭投入到买房者的行列,随着2006年的泡沫破灭,许多本不该买房的家庭失去了住房,这一比率也下降到了2011年的65.9%,与70年代持平。

由此可见,居者未必要有其屋。如果有家庭需要,收入稳定并且能够承担房价,买房可以是不错的选择。但是如果还处于事业初期,就早早买房,承担过高的财务负担,那无疑是把自己的事业套上了一个枷锁,实不可取。

让我们回顾孟子,在《梁惠王章句上》“居者有其屋”之后他还说了:“病者有其医,勤者有其业,劳者有其得,少者有其学,童年有其乐,读者有其校,弱者有其助,老者有其养,车者有其位,工者有其薪,农者有其地,商者有其利,优者有其荣,能者得其用,阅者有其悟,学者有其为。”这才是他心目中的理想社会。社会的公平、公正、和公义应该是多方面的,如果房价过高,导致病而无医,勤而无业,劳而无得,少无所学,童无所乐,老无所养,工者无薪,农者无地,商者无利,那这样的房地产,不要也罢。

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