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《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题

 

最近,杭州鼎家网络科技有限公司宣布停运,数千名租户,以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。财新记者调查发现,鼎家利用租户信用,以消费贷或者租房分期等形式,向各类金融机构包括网络小贷和银行信用卡部门融资。办理网络贷款的租户普遍对自己“被贷款不知情”,办理信用卡房租贷款的程序也存在重大漏洞

 

 

 

这则新闻似乎坐实了近来受到口诛笔伐的租金贷的罪名:

罪名之一:长租公寓企业诱导租房者在不知情的情况下与网贷公司签下分期贷款合同,并快速获得本金回款;

罪名之二:长租公寓企业把租房者的贷款本金用去大肆扩张房源并吸收新的贷款回款,甚至不惜每单亏本,扩张模式类似P2P包装的庞氏骗局

罪名之三:这种模式一旦资金链断裂,租房者的还款是付给网贷公司的,而网贷公司已经把本金付给了长租公寓企业,而长租公寓企业这时无法支付给房东,因此会造成社会不稳定。

 

但是仔细分析之后,这三项罪名并非那么实在:

 

第一宗罪其实不是租金贷的问题,而是如何发放租金贷,以什么样的方式签署贷款协议的问题。租金贷本身是分期付款的一种,对于缓解租客付款压力,是一种有益的创新。当然,这要建立在租客了解并自愿的前提下。目前国内租房主要的付款方式是押一付三甚至还有押一付六的,也就是按季度付房租。对于大部分租客来说,是一种不小的压力,假设房租占收入的三分之一,那每隔三个月就要把全部月收入用来交房租,对于习惯做“月光族”的年轻人,是不小的考验而采用分期付款的方式把季度付款转换为月付,也减少了租客现金流管理的难度。抑或在年付房租的折扣要优于利息支出的情况下,采用租金贷的方式提前偿付房租,并进行分期还款也是理性经济人的合理选择。只要是在双方自愿,信息公开,透明披露的情况下,租客有选择租金贷的权利,也可以选择按照传统方式支付房租,那么这个金融产品就是具备帕累托累进的有社会福利的金融创新产品。据了解,目前居于头部的长租公寓企业基本上都能按照自愿,公开,透明的原则与租客签署租金贷协议。

 

第二宗罪也不是租金贷的问题,而是租金贷本金回款应用的问题。要强化问题的严重性,最好当然是把租金贷描述得越黑越好,但是租金贷真的和P2P庞氏骗局有可比性吗?国内常见的P2P融资骗局,主要特点是利用新进入平台的投资人所投资的资金,支付早期投资人的利息和短期回报,从而利用这种“高收益高回报”假象骗取更多的人进行投资,本质是“拆东墙补西墙”,当无法继续诱惑新的投资人入场,资金链就会断裂,平台跑路、关门、停业也就随之而来,给投资人带来巨大的损失。对于长租公寓行业来说,提前收到的租金属于企业的预收款项,主要应用于支付房租和装修改造成本。长租公寓企业与传统的中介机构有着本质区别,为了满足年轻租客的需求变化和消费升级,需要对其持有的房源进行装修改造,从而为租客打造更优质的居住环境,提升租住体验,以获取租金溢价。这部分支出属于企业正常的经营性支出。企业将预收款项应用于自身正常业务发展范围内的房租、装修等经营性支出,这是无可厚非的,与所谓的P2P扩张模式没有任何可比性。

 

租金贷严重第三宗罪是:长租公寓的资金链一旦断裂房东和租客都会成为受害者并且造成严重的社会问题。对于某些本身运营就不规范,商业风险较高的长租公寓来说,这确实是个问题。财新记者调查发现,鼎家在爆雷之前,部分房源已经出现租金倒挂,有房东判断其物业在鼎家手中处于长期空置状态——这意味着鼎家模式已经背离常规的商业逻辑,存在期限错配和沉淀资金挪用风险,最终资金链断裂也并不意外。可见这家企业本身就已经出现了问题,使用租金贷并非其倒闭的必然条件。

 

任何一家运行不善企业的倒闭,都有可能带来上游和下游供应链上的企业的应收和应付账款的损失。只不过在长租公寓的情况下,上下游企业变成了房东和租客。我们设想一下,假如没有租金贷,长租公寓企业是否可以用应收账款(未来房租)去贷款(或者ABS融资)?答案是肯定的,只不过这时如果出现违约,最后损失的是金融机构(银行或机构投资者)。在这种情况下,房东依然无法得到补偿,但是可以提前中止合同,收回房屋。

 

在这种情况下,租客似乎是最大的受害者,或者说是明显的弱势群体:贷款必须接着偿还,而房子却要被房东收回。其实,有一个简单的解决方法就可以化解这个问题:在贷款条款里面附加一条还款条件:长租公寓必须保持运营,否则剩余贷款不用偿还。这样一来,就把租金贷的信用风险由单纯租户的信用风险变成租户和长租公寓的共同信用风险:只有在租户和长租公寓企业都不违约的条件下,贷款机构才能拿到本金和利息偿付。当然,这时放贷的金融机构就要慎重考察那些激进扩张的长租公寓企业,或者要求其提供第三方的信用担保或保险,这样也会抑制长租公寓企业对于租金贷本金回款的滥用。

 

金融的本质是在不同时空的价值和风险的交换,比如存款是把确定的现金变成了长期的固定回报,买股是把确定的现金换成的长期的不确定的回报,而分期付款是把确定的短期负债变成了长期的确定的负债。公司金融的核心问题,就是要选择如何去融资(选择负债)来投资到怎样的项目中去(选择资产),才能使公司的价值最大化。

 

对于分散型长租公寓来说,其负债是固定的3-5年的房租支出(付给房东),外加初始的装修改造费用;其资产则是未来的租金现金流(来自租客)。其主要的收入,则来自于租金的价差,这部分收入,必须要能够覆盖初始的装修改造费用(一般在两年左右),并且能够产生一定的盈利。由此可见,在没有租金贷回款的情况下,一般要等到两年之后,长租公寓企业才能够有新的现金流积累用于新的公寓装修改造。

 

租金贷,对于长租公寓企业来说,把未来的租金现金流收入变成了现金,可以直接用于覆盖初始的装修费用,以及部分支付租房的续付租金。这样相对来说,大大提高了初始募集资本的使用效率,也提升了公司的价值。

 

长租公寓的扩张,与庞氏骗局的P2P有着本质的区别:庞氏骗局的P2P没有真实的资产,或者资产收益在刨掉坏账信用损失的情况下,不足以支持资金成本,完全依靠扩大规模,借新还旧来续命,其新形成的资产实际上在刨掉资金成本之后是负资产,会不断蚕食股东权益,因此是完全不可持续的。而长租公寓企业的租金贷回款,主要是用于旧公寓的翻新改造,在资产负债表上会表现为增值的资产,在负债不变的情况下增加股东权益,因此是可以持续的增长模式。

 

由此可见,租金贷回款本质上是一种提高初始资本金使用效率,最大化股东权益的一种金融创新工具,同时这种创新对于有需要的租客来说,也会减小其现金流压力。对于规范经营合理扩张的企业而言,主要的风险不是长租公寓企业的经营压力,因为从基本面分析可以看出,在收房价格合理的情况下,其出租业务是盈利的;因此租金贷的主要风险是长租公寓现金流管理的风险,也就是有可能租金贷的回款被大量用于前期旧公寓的改造,而之后的租客选择传统方式付房租,造成期限错配,导致短期债务无法支付。但是这并非根本的商业风险,而是现金流管理不善的流动性风险,可以通过短期的过桥贷款或者第三方担保解决。任何一种新的基于互联网的创新模式,在扩大规模的成长阶段都会遭遇一定程度的资金困境,企业都会面临一定时间的亏损状态。融资和创新性的金融手段都是保证企业正常运转下去的基础。一旦企业发展进入成熟期,形成了规模效应,主营业务和各项增值服务带来利润,企业就会进入良性循环的轨道。当年的电商、团购和外卖、打车平台(Uber)在成长阶段都遭受过庞氏骗局的指责,这种指责主要来自于传统行业的从业者对新生事物的不了解和排斥。

 

综上所述,租金贷并非洪水猛兽,而是长租公寓企业为提高资金使用效率,而采取的一种金融创新工具,对于租客而言也是一种更加灵活的租金支付方式。从本质上讲,这就是一种消费分期付款,与汽车分期、家电分期、信用卡分期没有本质的区别,只不过由传统的商家-消费者-金融机构的三方关系变成了房东-长租公寓-金融机构-房客的四方关系。在长租公寓企业把租金贷回款主要用于旧公寓的翻修和改造的情况下,其商业风险是可控的;现金流管理不善的流动性风险也可以通过其他的金融工具或者担保加以解决。对于租客的保护,可以通过在租金贷条款中附加长租公寓持续运营的还款条件,这样也能使得金融机构更加慎重选择那些经营稳健的企业,淘汰那些扩张激进,经营不善的企业。

 

一个新兴行业的初始成长阶段,鱼龙混杂,泥沙俱下,不排除一些不规范的长租公寓企业甚至黑中介依靠租金贷实现扩张甚至把款项挪作他用。由于这类租赁企业市场占有率低,经营不规范,难以吸引融资注入,抗风险能力差,很容易倒闭,给租户和房东带来损失,引起社会对于这个行业的质疑。在此建议政府尽快出台租金贷的相关监管政策,以免劣币驱逐良币,也避免“长租公寓爆仓”这类耸人听闻的言论影响行业的健康发展,造成舆论恐慌,让租金贷----一个有益的金融创新工具可以得到更多人的理解和接受。

 

如何避免租金贷的滥用和长租公寓的其他问题,都需要政府的积极监管,在下篇中,我们将讨论政府应该如何作为和不作为,来保障租客的权益,又不至于过分扭曲市场,并促进住房租赁市场的长期发展。敬请期待《长租公寓的日与夜》之四:政府的作用。

 

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