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《长租公寓的日与夜》之一:兴起与重创

有的王朝,其兴也勃焉,其亡也忽焉。比如秦二世而亡,不过20多年,而隋也是二世而亡。但继承秦的汉,以及继承隋的唐,虽然也在王朝之初,面临挑战(比如汉的白登之围,七王之乱;唐的玄武门之变,武后篡位),但是只要过了这个坎,那都是三四百年的国祚。行业也是这样,当年互联网泡沫破灭的时候,也是极其惨烈,但是熬过来的企业都成大气候了;但是有的行业似乎就熬不过去,比如共享单车,P2P都已经是一地鸡毛。

 

那么长租公寓这个行业究竟能不能熬过这个坎呢?

 

让我们还是从长租公寓的兴起说起。

 

2018116日,链家旗下的长租公寓品牌自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投,华兴新经济基金、GA资本、源码资本、融创等机构跟投。根据各家的投资额和占比推算,自如目前的估值约200亿元,其中融创投资额为5000万美元,占股约1.56%

 

40亿啊!还是A轮,这在其他创业公司是很难想象的数字,一般来说A轮融资能到数千万,已经是很不错的结果了。有一则知乎上的帖子统计了“以太优选”上上过线的500家融A轮的公司,融资额的均值是2135-2692万人民币,中位数为2000-3000万,股份出让比例的均值是11.85%-15.23%,中位数为10%-15%。自如的A轮融资额是其他能够进入A轮的企业的100倍还多,这说明资本是多么看重这个行业,以及自如在行业中的地位。

 

截至2017年底,自如进入了北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、广州、武汉9座城市,为超过20万业主委托管理50万间房源,累计服务120万名自如客。2015年租金收入45亿元,2016年达到了90亿元,2017年的租金收入突破160亿元。而根据最新的数字,自如托管的房源已经超过了70万家,半年的增长率达40%,可见资本推动的作用之大。

 

当然,自如并不是一家普通的互联网创业公司。自如成立于2011年,起初是链家旗下的O2O互联租房平台,通过业主托管运营和管理房屋,经过统一时尚装修与家电配置后单间出租,提供租期内的保洁、维修、搬家等服务。2016年从链家剥离,全面独立运营。

 

可以说,自如是含着金钥匙出生的富二代,但是除了出身好,自如也赶上了国家大力发展住房租赁市场的风口。自2016年以来,“房住不炒”口号的提出,“租售同权”政策的出台,都是长租公寓行业的利好消息。

 

2017720日,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。主要内容有:支持相关国有企业转型为住房租赁企业;

多渠道增加新建租赁住房供应,优先面向公租房保障对象和新市民供应;加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行公司信用类债券及资产支持证券;共同搭建政府住房租赁交易服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案;选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

 

2016年起,除互联网创业公司外,房产中介、酒店、房地产开发商也纷纷入局长租公寓行业,一般打出的旗号是:依托自身优势,提供更具创意创新元素的高品质公寓,为房屋租赁市场服务,提升年轻人的租住体验。此时此刻,资本如果不进入长租公寓市场,那才是没有政治眼光。因此,长租公寓的融资市场非常活跃,2016年品牌长租公寓融资总额达数十亿人民币,2017年融资热度持续,每笔融资金额均超亿元人民币。直到2018年上半年,长租公寓的市场可谓是烈火烹油,鲜花着锦:不但有着配合政府发展住房租赁市场的口实,也在资本市场上跑马圈地,一时风头无两。

 

1:长租公寓企业2016-2017年度不完全融资情况

 

但是从20188月以来,长租公寓市场风云突变。首先是一则《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的帖子把房租上涨的原因归咎于有资本支持的长租公寓企业不惜成本垄断房源;然后是某房屋中介公司高管高调指责竞争对手高价收房,哄抬房租,旋即该高管被迅速解职;后来又有一篇名为《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》的文章在网上广为流传,指责长租公寓滥用租金贷以P2P的形式扩张,存在极大金融风险;820号,杭州一家名叫鼎家的长租公寓真的爆雷了:鼎家宣布停运,数千名租户,以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

 

长租公寓,昨天还是政府眼中的乖孩子,资本市场上的弄潮儿,今天怎么就变成了吸血怪兽,或是像庞氏骗局的金融骗子呢?

凡是存在的,都有其合理性。在进行道德判断之前,我们先做一下事实判断:让我们来分析一下,长租公寓存在的合理性是什么?

 

当我初到上海的时候,急着租房,看上了一套不错的公寓,地段、环境、价格都不错,但是只能办理一年的租房合同,这令我有些担心,因为搬家确实是一件令人头疼的事。房东说,只要她儿子不结婚,那我还可以住在这里,我想想这个概率并不是很高,于是就答应了。但是没想到,一年到了,房东真的要把房子收回去,而且理由确实是儿子要结婚,这时我才发现,这个理由根本无法证实,也就是说只要房东想把房子收回去,租客是完全没有办法的。这时才怀念起美国的租房市场来:在美国,只要是机构管理的出租公寓,只要租客没有违约,在同等条件下,必须优先租给当前租客。也就是说,只要我能够付得起房租,而房子的出租属性没有变化,房东必须把房子租给我。吃一堑,长一智,后来租房别的条件都可以灵活,但是一定要签至少两年的合同。租房的稳定性,这是我最看重长租公寓机构能够提供,而个人房东无法提供的便利。目前,国内的长租公寓分为集中式、分散式、自建托管式。其中分散式能够提供的稳定性最差,但是至少也能达到3-5年,对于需要租房稳定性的租客,这就满足了不小的刚需。

 

当然,我的运气还算好,跟北京租房的朋友们聊起来,他们都觉得这根本不是个事儿:真房东,真房源,已经算是运气好了。他们面对的是假房东,黑中介:当58同城、赶集网等分类信息平台成为大众常用的平台后,平台上发布的消息愈来愈真假难辨,从2011年开始陆续爆出租房被骗的消息,假冒认证房东、预付押金被骗、被临期租房者转租遭逐出等等。据说,在北京租房时是每个北漂离黑社会距离最近的一次。而黑中介采取的手段包括虚假房源信息、假房东欺骗性转租、还有到期之后不退押金。赶人的手段据称更是无奇不有:合同期间内让租客立马搬走,或者用断水断电、堵锁眼等方式强迫搬走。租房的安全性,无疑也是长租公寓能够提供的另一项便利。

 

当然,长租公寓还可以减免中介费,虽然整体月租金要比普通租房贵,但是刨掉中介费,同时一些相关的配套服务比如保洁费、健身房费、送餐费、物业费、WIFI网络费等等费用都包括进去。另外,有的长租公寓,尤其是集中式,做社群运营也是一个方向:根据租客的教育背景和经历等帮忙匹配到有类似经历或者至少能聊得起来的同租伙伴也确实有一定的吸引力。而长租公寓根据大数据匹配是可以做到这点的。另外,某些品牌长租公寓提供的配套服务,比如水电气暖费、24小时的物业人员服务、快递接收服务、管家服务、保洁服务、洗衣服务、送餐服务、健身服务、便民超市服务、药店服务,甚至包括自有品牌的瑜伽馆和小型酒吧,甚至家居服务、交友需求、娱乐需求等都从运营商这里得到“一揽子”解决。这都是传统个人租房所不能提供的。

 

稳定性、安全性、社交需求,配套服务,这些恐怕都是求租者一边蹙眉于那些昂贵的长租品牌公寓,一边拖着行李搬进去的原因。

 

当然,无需讳言,1300多家长租公寓企业一定存在这不规范,不合理,甚至不道德的行为存在。比如爆雷的鼎家利用租户信用,以消费贷或者租房分期等形式,向各类金融机构包括网络小贷和银行信用卡部门融资,而办理网络贷款的租户普遍对自己“被贷款不知情”,办理信用卡房租贷款的程序也存在重大漏洞。

 

但是我们必须看到,长租公寓行业解决的确确实实是租房的痛点,而这些痛点在目前以个人房东为主体的租房市场上是没有别的途径解决的。因此,政府需要做的,是疏解而不是禁止,是规范而不是叫停。

 

至于如何疏解和规范,我们不妨看看世界上最大的机构出租公寓市场-美国。敬请期待《长租公寓的日与夜》之二:他山之石。

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