财新传媒
位置:博客 > 陈剑 > 让中国人有尊严地租房(2018修订版)

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

最近许多一二线城市租赁房市场的房租上升,使得房租在房价之后,又成为国人关注的问题:以前是买不起房,现在有可能租不起房。如何解决租房难,租房贵的问题,也成了网上的热门话题。这篇文章写在七年以前,现在看来仍然有着强烈的现实意义。现在修订如下,希望能够为租房的政策制定建言,起到抛砖引玉的作用。

 

房价,对许许多多的都市年轻人来说,似乎已经成为生命不能承受之重,而租房,为什么迟迟不能成为大多数人所接受的居住方式呢?

 

因为在目前的体制下,很难做到有尊严地租房。下面这两段话,集中体现了租房的缺乏尊严。

 

曾经有个统计数据,被认为是一种成就,即中国城市的私房比例,比很多发达国家都高。这在我看来,却丝毫不值得炫耀。中国老百姓有着比其他国家的老百姓强烈太多的买房冲动,而支配这冲动的,则往往是深入骨髓的一种恐惧,即对漂的恐惧。没有私房,往往只能租房,而只要租房,你就很可能属于大运会期间,被强行驱赶的所谓“高危人群”中的一员。你的额头就仿佛被刻上一种隐性的耻辱标记,你随时可能被查房,查证,而且常常发生在三更半夜……那么赶紧置业吧,只有住进自己的私房,才不会被歧视,才没有寄人篱下的感觉,才有安全感,和真正的私人空间。”

摘自网文《让北漂南漂有尊严地活着

租房者的利益要有保障,假如象德国一样,我也愿意租房!我租过房,不敢装修,不敢买家具、家电,等等,房东每年涨房租,随时可能赶你走,很没有安全感!

居者需要有其屋吗?网友回应

 

当然,买房的原因多种多样,未必是出于对租房缺乏安全感的考量。在我的博客居者需要有其屋吗?”中,提到了在美国影响住房自有率的几个主要因素:婚姻状况,房价,收入,年龄等等。如果家有妻儿老小,工作和收入均稳定,房价适中,一般美国人也会选择买房;但是如果单身一人,年龄尚轻,工作出于起步阶段,或者所在地区房价高昂,那合理的选择应该是租房。比如在纽约和洛杉矶,由于房价高,仅有50%左右的家庭拥有自己的住房,而另一半则是租房居住。这一规律在其他国家大同小异,下表给出的是欧美主要发达国家的住房自有率,可以看出拥有住房与经济发展没有太多必然联系,如落后的西班牙住房拥有率最高,为85%,而德国全国的住房拥有率仅有42%,还不到其一半。

 

 

 

他山之石,可以攻玉,为什么在西方很普通平常的租房,在中国就变得这么难?如何让租房者也可以租得舒适,租得有尊严?

 

考虑到中国目前的人口层次,收入水平,和高企的房价,中国当前的租房潜在需求应该还是很大的,遗憾的是政府在上个十年大力支持的是商品房建设,而不是商用出租房,出租房基本上还是由私人业主来管理,所以存在着非标准化、随意性较大等种种问题。下面简单介绍一下美国的商用房地产,包括商用出租房的开发和政策考量,看能不能对中国未来的商业住宅出租市场的发展起到抛砖引玉的作用。

 

美国的住宅房地产可以分为独户(single-family)和多户(multi-family),独户房产其实是针对个人消费者的,并不一定是一家一户,可以是一户之内有2-4个单元(2-4 unit),但是4个单元以上就称为多户了,属于商业房地产,一般是由商业投资者管理。多户房产一般是多层公寓楼,常常是全部用于出租。需要注意的是,个人是可以买公寓房的,称为condominium,但是依然属于独户房产。用于出租的公寓,称为apartment,虽然中文都叫公寓,但是含义完全不同。Condominium的装修规格较高,每月需要交纳物业费(condo fee),apartment装修比较粗糙,每月只需交纳房租,有时水电费用也包括在内。虽然个人也可以购买condominium,用于出租,但是目前美国大部分租房市场还是由出租公寓占主要地位的。

 

作为租房者,在和主的租房交易中,显然处于劣势,所以政府一般有种种法律措施来保护租房者的权益。

1. 主不能以租客的种族、性别、年龄、国籍、婚姻状况、宗教信仰、身体残疾等因素而拒绝租房,但是可以要求收入,信用记录,犯罪背景调查。

2. 未经租客许可,主不可擅自进入已出租的房屋,更不能无故骚扰或者逼迁租客。

3. 在合同期满之后,如果主需要租客迁出,至少要提前至少一个月书面通知,当然如果租客需要搬出,也要提前通知业主。

4. 主有责任为租客提供适合居住的条件,一般卧室必须拥有窗户和衣橱。如果设备破损,租客有权利要求在规定时间内修理。

在某些州,对房租还有管制,比如房租涨幅不得超过通货膨胀率;如果租客由于经济原因无法按时交纳房租,要给予一定宽限期限,不得立即驱逐。

 

那么,这里的业主,难道都是活雷锋,给低收入租客提供价廉物美的服务吗?

 

当然不是,这里的种种对业主的限制,都已经被隐含在租金中了,就如同不另附水电费用并不意味着租客占了便宜一样。而且作为商业房地产的公寓房回报率在1996年到2005年间回报率为11.9%,与零售业的11.8%,办公楼的11.7%,工业建筑的12.2%大体相当,旅馆业由于其高风险,所以回报率在20%以上。显而易见,对于私人房地产投资者,出租公寓是完全有利可图的,因此市场上并不缺乏出租房的供给。

 

那么,对于无法承担市场租金的穷人,是否政府就应该自己成为业主,完全不考虑经济收益,为租客提供社会福利呢?

 

确实,在美国历史上,也曾经出现过政府主导,建设保障房,提供公租屋的情况。但是由于低收入者集中,带来一系列的社会问题,比如失业人口聚集,导致毒品、卖淫泛滥,犯罪率高,而贫困、失业、犯罪也往往由上一代遗传到下一代,使得出生在这种公租房的孩子,缺乏向上的动力和榜样,无法改变自己的命运。

 

80年代,里根政府上台之后,采取“新古典主义”的经济政策,逐步减少政府对住房市场的直接干预,而是采取税收和货币的手段来给私营业主提供激励,对低收入家庭提供补贴。其具体措施是:

 

1. 如果业主的一部分公寓是租给低收入家庭,则对其部分盈利给予免税优惠(Low Income Housing Tax Credit,简称LIHTC);

2. 如果开发商的开发项目满足类似条件,对开发贷款给予类似的优惠;

3. 对低收入家庭,以“住房券”的形式给予货币补贴,住房券不能用于租房之外的其他用途,不能交易、转换、或赠予。而且对获益者收入进行定期审核,一旦不满足条件,即可停止发放租房券。这样一来,大大减小了道德风险的发生可能。

 

中国目前的保障房(即由政府出资,低价卖给中低收入人群的房产)建设,会带来一系列的问题,比如:

1.如果建保障房无利可图,开发商没有意愿提供良好的建筑质量,在新闻里时有耳闻关于保障房的质量问题;

2.由谁来认证享用保障房的资格?最近看到新闻报道某些地方把公务员也纳入可以享受保障房的范围,显然是政府机构提供了更多的寻租机会;

3.屋主的经济情况好转,如何退出保障房?是退给政府,还是卖给下家?以什么价格出售?如何分配利润?这都是绕不开的问题。

从发达国家的经验来看,把房产低价卖给中低收入者显然是一种补贴,要由全社会的纳税人来买单,而且这种补贴是非常低效率的,会引起上面提到的种种道德风险(moral hazard)。由政府出面建房,廉价租给低收入者(廉租房政策)也会带来同样的问题。

由美国目前的经验来看,由私营机构运营租赁房,将其中一部分租给中低收入者,并且对业主提供税收优惠,是对实体经济扭曲最小的住房补贴措施。

最近北京等城市房租上涨引起了不小的波澜。不少文章把房租上涨归咎于资本进入租房市场,长租公寓为争夺房源而造成的,这种观点失之于片面。尤其是有人开出了限制资本进入长租公寓行业的药方,更是本末倒置。

房租的涨幅,归根到底是由市场供需关系决定的。长租公寓作为二房东,本质上不能完全控制房租,如果不能垄断市场,无法以高额溢价把房源租出去,也是无利可图的。同时,在全国房租上涨的前几名城市中,长租公寓的渗透率并不高,甚至是刚刚进入,比如成都,重庆,合肥,贵阳。这些城市的房租上涨,是和吸引人才政策的实施,以及租房市场的容量相对匮乏造成的。

 

如果不从租赁房的供给去考虑解决这个问题,不管约谈多少次长租公寓机构,不管政府怎么样严控房租,都无法解决租房难、租房贵的问题而且有可能形成地下市场和黑市寻租很简单,对于个体房东,管控房租从根本上是不可能的,阴阳合同连房价都无法准确获知,更何况房租呢?即使对于私营机构可以管控,利润下降必然使得他们进入这些市场的意愿下降,整个租赁市场更加难以管理。即使政府手里直接管控房源,那么谁能够得到这些房源,又是一个问题,不一定是最需要租房的租户,而很有可能是有各种关系的利益相关人。

长租公寓,在中国是一个新生行业,资本进入自然是为了有利可图,只要能够抑制不合理的暴利,给予正确的政策指引,引导其增加供给,改善租房品质,提供更好的租房服务,才是正确的方向。如果现在就开始打压这些机构,抑制资本进入,那很有可能租房的方向又要倒退回由个体房东和不良中介主宰的没有尊严的阶段。

杜甫曾经感慨,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!”我想天下寒士,未必一定要住在自己买的房子里才能欢颜,大约能够有尊严地住在自己租的房子里,他们也可以欢颜的吧。同时,杜甫也指给了我们改进的方向:必须改善租房供给,达到千万间!

推荐 18