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从《湮灭》看房地产保险的必要

由娜塔莉·波特曼主演的《湮灭》是今年引进大片中的比较另类的存在。电影改编自《遗落的南境》三部曲中的第一部《湮灭》,作者杰夫.范德米尔凭借该小说,成功拿下2014年星云奖,打败了同年入围该奖项的《三体》。

故事的主要情节是这样的:莉娜是一名基因生物学家,一年前,她的丈夫凯恩在参加一项秘密任务后神秘失踪,这一年间,莉娜一直生活在悲伤之中。某天,失忆的凯恩忽然出现在了莉娜的面前,之后晕倒被送入了医院。在那里,莉娜遇见了文崔斯博士。博士告诉莉娜,凯恩被派往了一块被“闪光”笼罩的未知区域,三年间,无数的队伍被派往区域内进行勘探,只有凯恩一人活着回来了。不仅如此,“闪光”正在不断的扩大。为了查明事情的真相,莉娜自愿加入了下一批被派遣的队伍之中。

 

 

 

这部片子可以被看做一部科幻片,也可以被视为一篇女权主义的宣言。美国官方之前派出的队伍,都是以特种兵为主,估计也大都是那些阿尔法男,但是无不都是有去无回。而最后探明“闪光”究竟的团队,是一只纯粹由女性组成的队伍,包括我们的主角丽娜,还有自知进入癌症晚期的心理学家文崔斯博士,女儿去世的地质学家卡斯,具有自虐倾向的物理学家乔希,曾经是个瘾君子的医务人员安娜。所有志愿参加探险的队员,几乎都怀着有去无回的决心。就是这样一只看上去非常不靠谱的队伍,竟然达到了以前的队伍都没有达到的终点。摧毁了“闪光”,拯救了世界。那么称之为女权主义的电影也不为过。

 

 

当然,作为一名房地产经济学家,我最关心的还是片中出现的这个镜头。由于闪光的折射,使得内部的动植物DNA发生重新组合,导致小镇变得满目荒芜,树木也化为人形,无不让人痛心疾首:这样的房地产得贬值多少啊?

 

其实,在电影导致房地产贬值的因素还很多,除了从外星飞来的“闪光”,还有突如其来的山火《勇往直前》,火山爆发《天崩地裂》,基因变异的巨兽《狂暴巨兽》,来自太平洋小岛的大猩猩《金刚》,以及几乎所有的灾难片。当然,在现实生活中,最常见的危险倒没有这么多的戏剧性,而是火灾,龙卷风,飓风,洪水等自然灾害。

 

在电影中,我们很少看到很少看到灾后重建的具体工作,而灾后重建的金融支持-房地产保险更是罕有涉及。今天,我们就来聊聊美国的房地产保险。

 

美国的房屋保险(Home Insurance)就是保障屋主在遭遇意外或突发的灾难时,经济上的损失得到补偿。贷款银行也都会要求你必须买房屋保险,否则不会贷款给你,房子在过户时没有房屋保险是无法过户的。美国的保险种类繁多实在是太过复杂,只怕是专业保险Agent也无法完全了解。但美国房屋保险的种类简单来说分为:

 

1)基本险(Basic):保赔由於火灾,雷击,烟熏, 风灾,冰雹,抢劫,偷窃,爆炸, 玻璃破碎,飞机或汽车,暴乱或骚动,以及故意破坏对房屋造成的损坏。

 

2)扩充险(Broad):在基本险的基础上加保由於电击,冰雪重压,水管冻坏,天空落体,热水器或空调系统断裂或烧坏,室内漏水造成的损坏。

 

3)全保险(All Risk):在基本险和扩充险的基础上加保除战争,水灾, 地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外,路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人後还要赔偿医药费,甚至律师费。

 

4)综合险(Comprehensive): 比全保险保赔的范畴更广,保费更贵。

 

5)专门类别保险

 

地震保险

包括地震、地陷等,通常排除在大多数的保险条款之外。投保地震险,可在一般保险条款下列出包括地震险,或专门设立投保地震险一项。美国房地产有70%的地震险是在西岸的加州售出的(加州法律规定保险业者必须提供地震保险)。一栋价值20万美元的房屋,每年的地震保险费约需400~600美元,几乎相当于屋主正常的普通房屋保险费。在地震极少发生的地区,地震险的保险费则相对便宜。

 

洪水灾害保险

洪水保险是指针对洪水造成财产损失的特定保险。为确定具体特性的风险因素,保险公司经常会参考地形图,这些地形图指出易受洪水影响的低地,洪泛平原和泄洪通道。

 

在全美国范围内,只有20%面临洪水风险的美国家庭具有洪水保险。大多数私人保险公司并不保险洪水灾害,因为逆向选择的普遍存在,即受洪水特别危险影响最严重的人才会购买此类保险。在传统保险中,保险公司使用大数的经济法向大量的人收取相对较小的费用,以支付少数遭受损失的索赔人的索赔。不幸的是,在洪水保险中,索赔人数量大于有意保护其财产免受危险的人数,这意味着大多数私营保险公司认为提供洪水保险并产生利润的可能性很小。为此,联邦政府于1968年制定了国家洪水保险计划。但是保险人数依然不高。在2017年哈维飓风后,估计德克萨斯州洪水导致超过300亿美元的财产损失,只有40%的房屋被洪水保险覆盖。

 

为什么会有这么多居住在洪水区的户主不购买洪水保险呢?主要有两个原因。

 

1)误认为洪水灾害是普通灾害险的一部分。美国国家保险专员协会(NAIC)发现,美国33%的户主仍然认为洪水损害已被标准房屋灾害险政策所覆盖。许多房主只有在洪水损害发生后才会发现他们的标准保险不包括洪水。

2)误以为房屋不在洪水保险区内。联邦紧急事务管理局(FEMA)称约50%的低洪泛区风险借款人认为他们不合格,并且不能购买洪水保险。但实际上任何居住在参与国家洪水保险计划的社区的人都可以购买洪水保险,甚至是租房者。

 

Hurricane Katrina之后的泽国

 

 

恐怖主义行为保险

恐怖主义保险是财产所有者购买的保险,用于弥补因恐怖活动而可能发生的潜在损失和责任。对于保险公司来说,这是一个比较难以定价的产品,因为恐怖袭击的可能性很难预测,潜在的责任也是巨大的。 例如,2001年9月11日的袭击造成了估计的317亿美元的损失。不确定性和潜在巨大损失的这种组合使得保费的设置成为一个难题。 因此,大多数保险公司将恐怖主义排除在普通伤亡和财产保险范围之外。

 

2002年,美国国会颁布了“恐怖主义风险保险法”,其中政府分担了大额保险损失的成本。2007年12月26日,美国总统签署了2007年“恐怖主义风险保险计划再授权法”,将“恐怖主义风险保险法”(TRIA)延伸至2014年12月31日。该法延伸了临时联邦计划,该计划规定对因恐怖主义行为造成的保险损失进行公开和私人赔偿的透明制度。

 

一些经济学家支持美国政府对恐怖主义保险的补贴。在9/11恐怖袭击发生后不久,经济学家埃德温米尔斯对私人开发商是否可以在没有保险补贴的情况下建造房地产表示担忧。经济学家David R. Barker认为,结构合理的补贴可以提高整体经济效率。也有其他经济学家反对这些补贴。

 

地震,恐怖主义,都有可能是“小概率、大损失”的灾害;而洪水,由于区域比较固定,容易造成保险的“逆向选择”。在这两种情况下,都会导致“市场失效”,私人保险公司不愿意提供这种保险服务。这时,政府就不得不出手,要么强制保险公司提供服务(加州的地震险),要么自己提供保险(国家洪水保险计划),要么政府承担大额保险损失成本(恐怖主义风险保险法)。

 

在美国,政府提供的保险还有很多种,比如联邦住房管理局(FHA)为中低收入首次购房人群提供的贷款保险,使得首付比可以降到3%,帮助刚刚参加工作的年轻人早日实现美国梦;FHA还为62岁以上的低收入老人提供逆向贷款(Reverse Mortgage)保险,使老人可以在不出售房屋的情况下,每月获得贷款,以利于养老。

 

上海高楼大火案例

上海市静安区胶州路公寓大楼“11·15”特别重大火灾事故,是2010年11月15日14时许,发生于上海市静安区胶州路728弄1号一幢28层的公寓大楼的一起特别重大火灾。据官方媒体报道,火灾共造成58人死亡,受伤人数71人。

 

事故赔偿方案于2010年11月23日公布,每位遇难人员将获得约96万元赔偿和救助金。其中按《中华人民共和国侵权责任法》一次性死亡赔偿约65万元、政府综合帮扶和社会爱心捐助等31万元。非上海户籍遇难人员和上海籍遇难人员按同样标准处理。房屋赔偿问题将按照“市场价格、全额赔偿”的原则进行。

 

根据房屋赔偿的方案来看,这些高楼公寓应该没有普通的火灾险,因此不得不由政府买单。从美国的经验来看,由政府主导,引导保险公司提供房地产的灾害险,鼓励业主购买灾害险,也许是更加经济合理的方法。

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