最近回国参加了两个和房地产相关的学术会议，分别是在澳门举行的世界华人不动产学会2012年会，和在新加坡举行的亚洲房地产学会年会。参加此类学术会议固然有所收获，但是从实地考察得到的结果则更令人印象深刻。

香港邻近澳门，所以我们在那里也停留了两天.，深深感到香港居民对于高涨的房价的无可奈何。在香港街头可以随处看见的房产中介，所列出的房价都高得令人咂舌，而我们接触的本地年轻人，即使是大学教师这样的高收入者，都对于买房感到非常悲观。而整个城市的发展并不平衡，在香港岛和九龙建筑高度集中，而在新界则有大量的未开发土地闲置着。香港政府的土地供给政策显然是推高房价的原因之一。香港的公屋虽然可以排队租赁，但是候期漫长（大概需要三年左右），而且面积狭小，据香港房委会的资料显示，最小的只有8平方米，供一人居住，最大的公屋面积约为69平方米，供6～12人的家庭居住。香港700万人口的1/3，大概是居住在这类政府提供的廉租屋里。

(香港街头随处可见的中介广告，一套不到60平方米的房子要价近一千万港币）

如果把新加坡和香港比较，那两者可谓差异明显。新加坡的人口虽然只有五百万，但是土地面积仅有700平方公里，低于香港的1100平方公里，因此人口密度略高于香港，居于世界第二，仅次于摩纳哥。新加坡最近的房地产市场也非常火爆，《经济学人》在2012年3月的一份报告中指出，新加坡的房价被高估60%，甚至高于香港的58%。但是在新加坡并没有感觉到普通民众对于房价泡沫有过多的抱怨，这要归功于新加坡政府的公共房屋政策-组屋制（HDB）。普通的新加坡公民，在成年之后即可申请购买组屋，结婚之后就可以买房入住。当然对于收入是有限制的，需要家庭月收入在一万新元（8000美元）以下，远高于香港公屋的收入门槛（四口之家为14600港元，约2000美元）。组屋的房价只有周围私宅房价的一半甚至1/3，在我们参观的一处组屋，105平方米，五个房间的组屋售价为四十万新元，而旁边的私宅公寓售价则为一百四十万新元。虽然售价非常便宜，但是质量并不亚于私宅，因为土地价格相当于是政府补贴给了购房家庭，几十万的建筑费用也足以保证高质量的住房。

(在新加坡参观的组屋项目，和远处的私宅相比，毫不逊色）

由于政府的大力支持，组屋成为新加坡人的主要购屋方式，占到总住宅的77%。而私宅虽然存在着严重的泡沫，但是由于比重并不高，尽管存在着严重的外国购房者炒作，但对于本地的组屋市场并无太大影响。从某种意义上说，这种政策成功地隔绝了房地产资产泡沫对于普通住房市场的冲击，值得各国借鉴。当然，新加坡的土地国有制和强势、富裕的政府，是能够实行这种公共住房政策的前提，对于其他的国家，不一定能够全盘照搬，但是有效隔离房地产泡沫，还是可以通过一定的金融创新来达到的。

我们知道，房产同时具有消费品和投资品的属性。作为消费品的住房，每个家庭基本上只需要一套，而且风险承受能力较低，对环境、教育等公共品的要求较高；而作为投资品的住房，投资者显然是不会仅仅满足于一套的，而且其风险承受能力也较高，对于公共品并没有太多要求，他们关心的只是今后的升值潜力。在不同的地域，消费和投资价值在房价中的比重可能会大相径庭。比如在城市CBD周边的住宅，大部分价值可能集中在投资面上，而在三四线城市，其价值可能集中在消费层面。

显然，所谓的“刚需”，主要是指作为消费品的需求，而种种限购、限贷所限制的对象，一般都是作为投资品的需求。一旦厘清了这个关系，那么隔绝房地产泡沫这个问题就没有那么难解决了。如果希望通过市场的方法入手，可以把房价分为两部分：消费品卖给普通家庭，他们只具有居住的权力，但是不能享有房产升值的回报；而剩余部分作为投资品卖给投资者，他们不能居住，但是可以从今后的升值中获利。如果希望以公共住房政策来解决，可以考虑采用香港的公屋制，或者新加坡的组屋制，但是一定要限制私宅在整个房产市场中的比重。还可以考虑通过税收政策，对于消费品的第一套住房低税或免税，对于投资品的多套住房采用累进税，对于投机品的空置住宅征收高额空置税，这样可以有效挤压房地产资产泡沫，但是对于消费品市场并无太大影响。

投资，还是消费，对于房产来说，不是一个那么容易回答的问题。如果鱼与熊掌不可兼得，那么通过市场，公共政策，或者税收的手段来把资产泡沫隔绝于普通民众，或许是减少民怨，缩小财富差距的好办法。