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世界华人不动产学会2012年年会之圆桌论坛5:两岸四地不动产泡沬经验与政策比较 

时间：2012年7月5日 13:45—15:45 
地点：澳门君悦酒店大宴会厅3 

主持人: 
台湾政治大学经济政策研究中心主任、特聘教授 林祖嘉 

发言嘉宾: 
香港理工大学建筑及房地产学系教授 许智文 教授 
台湾政治大学地政系及房地产研究中心主任 张金鹗 
美国安赋金融工程集团董事总经理 陈 剑 
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 
澳门大学金融系主任 萧志成 
英杰华投资集团亚洲公司高级副总裁 谢慧娟 

[陈剑]：先自我介绍，我以前曾经在美国的房地美和房利美工作了10多年的风险管理。大家可能以前对两房了解不多，现在都耳熟能详了。金融学上讲泡沫就是你去买一个资产的原因是对未来的价格超过了它实际今后给你带来了现金流，我们认为这是一种泡沫。在美国一般最常用的还是房价收入比做对比泡沫的基础。有一本书叫做《非理性繁荣》预测当时的房价崩溃，当时提到了房价收入比的指标，从2001年到2007年在美国平均来看有3：1—4：1，甚至5：1、6：1。他认为这种情况下房价已经超出了民众可以承受的实际预期价值，他预期此后不久泡沫破灭了，收入比降到3：1以下。另外一个房租比当时也是非常的高，还有一个最近我们提到了房价里面地价水平，房价一部分是地价，一部分是地上结构的价格。我们消费的是地，如果你大部分的钱买地，或是地价过高的话，土地也是一种资产，如果地价占比过高，也代表了可能有泡沫成分的出现。
    根据我在网上的博客，一个是房价收入比，一个是房价地价比重，中国100个最大的城市相当于美国100个最大的城市，房价收入比远远的超过美国，从同样面积、质量的房屋价格远远超过美国，所以从这些指标看房地产泡沫非常明显的。
    刚才两位教授已经谈到了台湾和香港房价泡沫，然后泡沫基本上世界各地都有，其实房地产市场建设有自己固有的周期，但是随着全球化的进程，一个地方的货币政策有可能影响到其他地方的货币政策。美国的泡沫在2006年、2007年开始破灭，现在全球很多发达国家出现了泡沫破灭的情况。我今天不讲发生的原因，只是讲哪些政策或是失策的泡沫？
 

美国有五个方面的政策。
    1、货币政策。资产的折现率是央行决定的利率的原因，美国2001年格林斯潘决定大幅度的降低贷款利率，之后房价大幅度上升。2005年当时房价非常高，利率在2003年达到了最低点，保持了两年多的低利率，房价上涨，有人建议格林斯潘说为什么不提高利率？他说房价不是美联储管的事情，他认为不应该用利率控制泡沫，我认为他觉得资产泡沫出现主要关系到有钱人的投资，但是实际上面这次泡沫出现几乎影响了美国所有的购房者。在2006年的时候格林斯潘开始加息，但是有不少次贷是浮动利率，很多还款人开始违约，这些房产比拿到市场上拍卖，造成的很大的房价压力。第一次降息促进了泡沫的产生，第二次加息导致了泡沫的破裂。

    2、税收政策。大家听得最多的就是房产税，基本上美国房产税是地方政府征收的，利率水平相差很远，凤凰城最高的记录每年征收房价的2%作为房产税。在房产税最低的州大概0.2%，在美国的平均水平1%左右。

    3、资产增值税。美国1997年取消了买卖房屋的资产增值税的限制原来资产增值50万美元是免税的，但是一生只可以用一次，但是1997年取消了，任何人买卖房屋，只要增值50万以内不需要缴纳增值税。大家想想炒股赚50万的盈利还要交20%的增值税，但是房屋不需要交税，但是都去买房子。这也是考虑控制投资投机，资产增值税是一个很好的政策。

    4、收入税。房产贷款的利息可以抵消收入税。高收入的人买大房子，抵税越多。低收入的人租房子享受不到这个税。这是低收入的人补贴高收入的人，这不太公平，美国内部也在讨论，但是目前来看不太可能取消税收优惠的。中央政府可以考虑采取类似的方式控制需求。

    5、房地产政策。美国的房地产政策由住房管理部实施，有商业、住宅、出租房屋。美国经常给低收入的人由政府出面担保让开发商开发一些出租给中低收入者，但是如果出租给中低收入者政府给你一定的优惠政策，这不是政府出面建公租房、保障房，这是政府让私人企业出面修建一些出租的公寓，可能把一定百分比的房间出租给中低收入的人，这一项政策对政府财力没有过大透支，比较好，也比较有效，因为私人企业的效率比政府要高。

    还有一个就是以什么方式给予中低收入者补贴？给他们廉租房？低于市场价格买房？或是给代金券租赁出租屋？美国也出现过修保障房和出租屋，但是后来发现这种往往带来很大的风险，如果一旦你把房子交给了中低收入者，如果他的情况发生了变化，你几乎没有办法回收的，如果你把一大堆中低收入者放在一个地方，会产生一些问题。你给他一些现金，让他自己选择自己想居住的房屋，这是最有效的政策。
    还有一个层面就是贷款，在次贷发生的时候贷款的政策非常的宽松，但是次贷危机以后贷款政策变的非常的严厉，这业绩美国将近6年的时间金融危机还没有完全恢复的原因。
    还有一个就是土地政策，每个州有不同的规定，德州管理相对宽松，土地的供给弹性非常高，如果是纽约、华盛顿等等对于管制的非常严，对土地的管制也许应对泡沫的一个有效措施。
    

提问：请教陈剑博士，刚才讲了100大城市和中国100大城市的房价，不管是相对的房价收入比还是绝对的均价，中国都算高，都比美国高。这样的情况下，应该说泡沫现象很明显，但是中国政府依然要通过控制需求限购来阻止价格上涨，您怎么看这个问题？如果说因为中国预期很强？预期达到美国的水平，所以今天的房价绝对值很高？怎么让它破灭呢？通过供过于求让泡沫破灭让大家看到这个泡沫，还是政府一直在控制但是把让它破灭？让泡沫一直存在？
    
    [陈剑]：房价要以收入作为支撑，如果收入不能涨到美国这样，中国的房价确实有点高。如何能够把房价降下来，我个人并不认为它会很快的降下来，相对来说现在中国很多指标我们都不是特别清楚，尤其是非常重要的空置率的指标，市场到底多少房子是空置的，是否可以再修更多的房子拿到市场上供给需求？如果政府措施增加多套房产的累计税，采取空置税，有可能短期之内房价有变化，但是个人认为这种情况很难出现，这跟中国的国情有关系。我坚决提倡在中国建立一套房产系统，看看每一套房对每个人，看看每个人到底拥有多少套房，征收累计的房产税，据说住建部现在搞这套系统做好了以后推向市场征收房产税。