本文发表于《文汇报》2019年1月4日文化专栏。

从《生存家族》看土地的价值

 

《生存家族》是一部比较另类的日本电影。这是一部幻想片，但又不是一部科幻片；它描写灾难发生之后普通人如何应对生活，但又不是一部传统意义上的灾难片；可以称之为一部喜剧，但是在笑点之余又让人感到莫名的辛酸；甚至可以把它当成一部公路片，因为大部分时间主人公一家都在路上，但与传统公路片又完全迥异。

 

 

故事的情节并不复杂，主人公一家四口是生活在东京的典型的日本家庭，一家之主的父亲忙于工作，只在乎年度报告还有自己的假发，从不真正关心妻儿。而母亲也只知埋头家务，对家里人唯唯诺诺，是典型日本家庭主妇的形象。女儿和儿子更是活在自己的世界里，对父母没大没小，一天到晚离不开手机和社交媒体，宁可买便利店的便当也不愿意在家吃饭。对于外公从鹿儿岛寄来的鲜鱼，抱歉，没人会杀鱼，只能放冰箱里面等着下次收到同样礼物的时候清理掉。至于和外公通电话，拜托，这两个小崽子们才没时间聊乡下的事情呢。

 

某一天早上，因为完全无法解释的原因，他们所在的公寓失去了电力，然后他们发现所有能走得的地方都失去了电力，因为所有的通信方式通通失灵，他们无从知道事故的范围到底有多大。而且这不是停电，是完全失去电力：任何与电有关的器件统统失灵，包括汽车，高铁，飞机，以及用到电池动力的各种机器。是的，就连手电筒也没法用了。

 

没有了电力，也就没有了运输工具，超市很快没有食物可供出售，自来水自然也没法继续供给，唯一可行的交通工具也只剩下了自行车。父亲决定带着大家骑车去大阪碰碰运气，因为听说那里似乎还有电力。历尽磨难之后，他们终于到达了大阪，却发现这里也没有电，而人们都聚集在水族馆周围，吃着从里面拿出来的海鲜做的烧烤。但是这也只是杯水车薪，水族馆的水产品很快吃完了，一家人不得不寻觅新的方向。

 

在被一位养猪的农户收留之后，他们终于意识到，在这个没有电力的世界上，要想生存下去，只能回归土地。于是一家人开始朝着外祖父所在的鹿儿岛进发，一路上还邂逅了同样骑着自行车，但却保持着舒适生活品质的户外达人一家，教给他们在野外觅食和饮水的方法。最终一家人搭乘着蒸汽机车来到了鹿儿岛，过起了男耕女织的小农生活，直到两年后的一天，电力奇迹般的恢复了，就如同两年前奇迹般的消失。

 

一家人回到了东京之后，似乎什么都没有改变一样，生活又回到了以前的模式。只不过，没有人再敢轻视外公送来的鲜鱼，而暑假在哪里度过？当然是鹿儿岛了。

 

影片中有一个情节很有意思，一家人想拿点东西去换些食物，这时排在他们前面的时髦男子拿出了劳力士手表和玛莎拉蒂跑车，却被食品店的女老板乱棒打出。理由？非常简单，这些奢侈品，在没有电力的农业社会，有什么价值？

 

那么，在这种情况下，什么最有价值？

 

土地。

 

大家可能认为这部电影体现的不过是极端灾难情景下的场景，但是请看下面美国全国房地产投资受托人委员会（NCREIF）的各大类资产在过去十年中的回报统计。在过去十年中，农场土地的年均资本回报率为12.1%，而牛气冲天的美国股市指标S&P500仅有9.5%。不要小看这年均2.6%的差别，十年下来回报的差别就有66%了。

 

 

那么，是什么导致了农地价格的大幅度升值呢？关于这个问题，我们就要讨论一下土地是如何定价这个技术性问题了。

 

土地如何定价？这个问题似乎是多此一举，市场上卖多少价钱，那不就值多少价钱吗？

 

其实不然。首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远远不及金融资产；其次，土地交易的成本很高，往往需要在前期进行考察，评估，中期又需要投标，融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际价格不那么公开透明。这两条原因导致往往没有现成的二手交易市场可以直接找到最具代表性的价格。最后，土地的同质性远远不及其他的实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能由于规划用途，学区差异，价格相差甚远，这一因素使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。

 

不过对于土地的科学定价，也并非无迹可寻，大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法，和时间空间模型定价法。

 

所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地2011年在全美国的一片房地产萧条声中上涨了30%，其主要原因就是大豆的现价比历史平均上涨了40%，而玉米价格几乎翻倍。下图展示了玉米价格在近20年的走势，在2012年间，其价格上升到2008年之前的几乎4倍，这也是美国农场土地价格大幅上涨的主要原因。

 

 

对于城市里的商业地块，农业价值定价就不那么好用了，这时一般可以采用实物期权进行定价。所谓实物期权，是指拥有了土地之后，持有对其开发的权力。在考虑了投入的建筑成本，运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行的项目：停车场、电影院、百货商场。建筑成本、运营成本依次升高，但是运营收入也会水涨船高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”，“寸土寸金”，倒也不是说说而已。美国商场的平均每平方米每年销售额大约是3000美元，但是拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。不过和苹果零售店的56260美元比起来，还是相差甚远。

 

对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初是用于对房产进行估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可以得到隐含的土地价值。

 

土地的升值对于经济来说，一定是件好事吗？

 

美国农业部的经济学家们不这么认为。在2018年2月发表的一篇论文中，他们不无担心地发现农业土地的高价格有可能是无法持续的，而农地价格的下降很有可能导致农场主的财政状况恶化。

 

据统计，农场房地产（包括土地及其上的建筑）占农业部门资产的80％以上。由于高净现金农场收入和低利率，2015年农场房地产价值创下历史新高。然而，由于大宗商品价格下跌和农场现金收入净额下降，过去两年农地增幅大幅放缓，这引发了对农业的潜在债务压力的担心。该研究发现，农田增值降低了财政紧张的农场所占比例，特别是那些仅运营不到四分之一所拥有土地的农场。它还发现拥有至少50％土地的农场在高增值和高收益期间举债购买了更多的农田。最后，使用计量经济学经济模型，该研究发现当前的农田价值不受农业回报的支持，这表明土地价格下降是非常可能的。

 

在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。尤其是对于土地价格的快速上涨，不要认为都是合理的，要对其抱有一定的警惕。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。近年来拍下地王的房企现在纷纷陷入困境就是一个很好的例子。这种乐观情绪显然会使卖家也受到感染，对今后的竞拍期望过高，最后很可能底价太高，无法成交，今年大批城市的土地流拍与此不无干系。

 

土地，如同劳动力、资金一样，最好都是由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。使用经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。