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政策评论:北京二手房交易新政

日前,北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价两个新政策。分别是北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。

第一项政策,主要是放宽普通住宅的认定标准为同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下,而区域平均交易价格由全市住房平均交易价格(18000元/平方米)和环线区域和方位的系数决定的,调整系数为:四环内北部1.8、南部1.6,四至五环北部1.5、南部1.3,五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。

第二项政策,是对二手房交易进行交易价格评估值,防止阴阳合同,弥补契税损失。其具体操作是运用房地产批量估价技术方法,依据2010年至2011年3季度全市存量房交易样本来确定的。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产,使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估,并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。简言之,这房子买了多少钱,买卖双方说了不算,要由房屋估值系统决定。

这两项政策,一项减税(因为普通住房的契税较低),一项增税(阴阳合同的价格漏洞被堵住),从总体来看,对普通住房买卖双方应该还是利好的。但是,是否真的如某些分析师所预测的那样,会对刚需造成足够的刺激,而扭转房价下滑的趋势呢?

在房市正常的情况下,减税意味着交易成本(如契税)减少,或是持有成本(如房产税)减少,一般都会引起房产价格的上升,如美国1997年克林顿减税法案免除了房产在50万美元以下的资产收益税,从而开启了美国长达十年的房地产牛市。但是在房市泡沫开始破灭,房价拐点已经呈现的时刻,仅有几个百分点的减税收益远远比不上房价下跌对买房者带来的收益,所以作用有限。2009年,奥巴马政府通过了一系列振兴房市的政策,包括给初次买房者8000美元的退税,后来又扩大到所有买房者,但是作用有限,而且政策到期之后,房价又开始继续下降,目前全美20个大城市的房价已经从2006年夏的高点下降了31%,基本上回到2003年的水平。可见,在房市泡沫破灭的时刻,试图用税收政策影响需求,从而影响房价的手段几乎是无能为力的。而且,从一些初步的对潜在买房者的调查报道来看,市场观望情绪依然严重,所以这两项政策对目前房价下降趋势的影响应该非常有限。

当然,也许北京市政府的用意并非用这两项政策来干预房价,而是试图逐步建立房产估价系统,为今后的其他长期房市政策推出做准备,比如逐步建立批量房产估价系统、开征房产税等从长期来看必要的措施,那么这两项政策的推出还是值得嘉许的。在我之前的博客“中国:如何应对房市崩盘?”和“政府的角色:如何应对房市崩盘之二”中,已经提到需要建立准确的批量房产估价系统,尽快建立房产税的立法,建立完善的房产登记、监管制度。这些措施对房地产市场的长期、健康、稳定的发展都是不可或缺的。

“自古不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域。”希望这次的北京房市新政,是为了谋万世,而不是谋一时。

(2011.11.27)

后记:本文原载于财新专栏【地产江湖】,现略有修改,如需转载,请以这一版本为准。

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