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房价的底线在哪里?

房价的下跌,已经成为不争的事实。房价会跌多少,已然成了下一个热点话题。

据【财新网】报道,万科在上海、北京、深圳、南京等地的多个项目集中进行促销活动,降价幅度达20%-30%。

而一则【北京晨报】的消息则称,北京像素销售的特价楼的拟售均价为22500元/平方米,而现价则为11600元/平方米。记者询问销售人员五折之后是否还有下降空间时,销售员表示:“绝对不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在地铁上的房子,且是平层,加上是期房,价格才这么低。”

银监会前主席刘明康在11日的【财新峰会】上曾表示当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。

50%降幅,不可谓不高,开发商们纷纷表示,不能比这更低了,因为这已经接近成本了。从银行的角度来看,50%似乎也是心理底线,否则就会出现系统性的金融危机。

但这就是房价下跌的底线了吗?

让我们来看看两个例子。

经济学家杂志】俄亥俄州的弗林特市在新的20年的总体发展规划中,改变了原有把欠税房产进行拍卖的旧思维,新的做法是,恢复闲置房地产为农用土地,作为城市资产进行销售和管理。 Genesee县土地银行在2002年创立以来,拥有了控制和重建空置,废弃或欠税房产的权力。他们鼓励居民购买空置的相邻财产,单位房产价格最低只要50美元,同时鼓励土地的其他替代性使用,如开办家庭农场等等。代尔女士和莱尔曼女士拥有他们农场的部分地块(lot,一般在1000平米到2000平米之间),这是她们从Genesee县土地银行花了100美元单价买来的三个地块,其余地块是从土地银行租赁来的。俄亥俄州的土地银行对废弃房产的处理已经成为其他城市和州政府的典范。就在这个夏天,纽约州长安德鲁科莫签署了一项法案,允许土地银行在纽约进行同样的工作。

经济学家杂志】吉尔伯特先生,一个49岁的底特律土生土长的商人,想要重塑底特律的市中心。去年,他把他的主营业务Quicken Loans,美国最大的互联网抵押贷款公司从安静的郊区搬到市中心的马蒂乌斯公园,外加他的1,700名员工。本月早些时候,他又把另外2,000名员工挪入了附近的第二幢办公楼。从他的窗口望出去,其中一幢80万平方尺(大约8万平方米)的办公楼,他只花了800万美元,每平方英尺只要10美元,而且是在市中心。

这里举的例子,都是美国的“锈带”(Rust Belt)的典型城市,人口由于工业的结构性转型而大幅下降,弗林特市的人口从1960年的近20万人下降到了10万人,而底特律更是由50年代的近两百万人萎缩至现在的71万人,仅仅在上个十年,人口下降幅度就达到了25%。

人口的迁徙,导致大量空置房的出现,在有的社区,空置率达到75%以上,几乎成为“鬼城”,以至于市政府为了消减公共开支,动员在空置率高的居民搬到人口比较稠密的地方,这样可以把整个街区的房屋全部拆除,还原为空地。

房地产,如同任何资产一样,其基本面价格由未来的现金流也就是租金来决定,而租金是由租赁房的需求和供给决定的。底特律的住房拥有率在美国的城市里算是非常高的,约为73%左右,在美国75个大城市里排名第七,相比之下,纽约和洛杉矶只有50%左右,分别排名倒数第三和倒数第二。住房拥有率高,说明租赁需求较小,而潜在租赁房的供给又显然过高,底特律的商业公寓空置率达20%,租金价格低廉导致房价也低,其中位房价仅有81,000美元,在全美100个大城市里排名倒数第一。

美国的“鬼城”,是由于产业结构调整,人口迁徙造成的,而中国的“鬼城”,则往往由人为的房地产泡沫造成。比如在鄂尔多斯,据说平均每户拥有三套房产,如果属实,那住房拥有率几乎是100%,而住房空置率则接近66%,只有常驻人口增长200%,而且不再新修住房,才能消化掉这么多的房子。但是鄂尔多斯的地理位置和人文环境,恐怕难以吸引大量移民。这里的房价却高得出奇,由于民间金融投向单一,除了煤矿便是房地产,当地房价从早年的每平方米1500元起步,现在飙升到最高逾2万元,直逼一线城市。康巴什新区距离鄂尔多斯老城区25公里,是市政府主持建设的新城。然而时至今日,这里宽阔的道路和精良的建筑里大多空空荡荡,宛如鬼域。

从鄂尔多斯博物馆看到的人迹罕至、犹如“鬼城”的康巴什新区。Nelson Ching/Bloomberg/CFP

如果美国的经验能够有所借鉴,那么我们可以推测,房价的底线并不是由开发商的成本决定的,而是其未来的租金收入净现值决定。如果根本没有租客,那么房价的底线就是这块土地的农业价值,减去其拆除费用,在很多情况下,接近于零。

(2011.11.24)

后记:本文完成仅一天,网上传来来自《中国企业报》“鄂尔多斯房价跌7成”的消息。报道称,鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘,从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元,降幅高达7成。我们可以想见,这仅仅是崩盘的开始,而不是结束。

后后记:本文原载于财新专栏【地产江湖】,现略有修改,如需转载,请以这一版本为准。

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