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2018年09月06日 07:04

《长租公寓的日与夜》之五:未来之路

《长租公寓的日与夜》之五:未来之路

当我2008年开始关注美国的住房租赁市场的时候,发现了一个很有趣的想象,那就是随着年龄的增长,买房的比例越来越高,但是在70岁以后,租房的比例反而会上升。这大概主要是由于老人搬出自己住宅,搬入老年公寓。但是对于不同的家庭组成,这个趋势也不太一样。在失偶的老年家庭中,这个趋势是上升的,也就是和子女共同生活的老人,租房的比例是下降的,在单身的老年男性住户中,这个趋势也是上升的,但是单身老年女性租房的比例会上升。这个原因比较令人疑惑:难道是老头喜欢独处,老太太喜欢社交?

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2018年09月06日 06:50

《长租公寓的日与夜》之四:政府的作用

《长租公寓的日与夜》之四:政府的作用

1981年,在里根总统的就职演说上,他说了一句后来被保守派常常引用的名言:

“In this present crisis, government is not the solution to our problem; government is the problem.在目前的危机中,政府不是问题的解决方案,政府本身就是问题。”

里根上台的80年代初,美国正是面临全面危机的时刻。正如里根自己所说:“现在白宫留给我的难题是,整个美国经历着许多经济学家所说的自......

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2018年09月06日 06:46

《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题

《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题
 

最近,杭州鼎家网络科技有限公司宣布停运,数千名租户,以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。据财新记者调查发现,鼎家利用租户信用,以消费贷或者租房分期等形式,向各类金融机构包括网络小贷和银行信用卡部门融资。办理网络贷款的租户普遍对自己“被贷款不知情”,办理信用卡房租贷款的程序也存在重大漏洞。

这则新闻似乎坐实了近来受到口诛笔伐的租金贷的罪名:

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2018年09月05日 22:05

《长租公寓的日与夜》之二:他山之石

《长租公寓的日与夜》之二:他山之石

中华文化里似乎自古以来就对拥有自己的住所有着特别的偏好,孟子在《梁惠王章句上》里说道,“居者有其屋。”他还有一句很有名的话,出自《滕文公上》: “民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”这里的“恒产”,被很多房地产业人士很方便地解释为“不动产”,也就是房地产。而且孟子的胃口还不小,在《寡子之于国也》他提到了住房面积:“五亩之宅,树之以桑,五十者可以衣帛矣。鸡豚狗彘之畜,无失其时,七十者可以食肉也。”五亩大的宅子,还自带有机农场,放在今天,那还不是天价豪宅?

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2018年09月05日 21:57

《长租公寓的日与夜》之一:兴起与重创

《长租公寓的日与夜》之一:兴起与重创

有的王朝,其兴也勃焉,其亡也忽焉。比如秦二世而亡,不过20多年,而隋也是二世而亡。但继承秦的汉,以及继承隋的唐,虽然也在王朝之初,面临挑战(比如汉的白登之围,七王之乱;唐的玄武门之变,武后篡位),但是只要过了这个坎,那都是三四百年的国祚。行业也是这样,当年互联网泡沫破灭的时候,也是极其惨烈,但是熬过来的企业都成大气候了;但是有的行业似乎就熬不过去,比如共享单车,P2P都已经是一地鸡毛。

那么长租公寓这个行业究竟能不能熬过这个坎呢?

让我们还是从长租公寓的兴起说起。

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2018年08月28日 00:31

《长租公寓的日与夜》:序章

《长租公寓的日与夜》:序章

开始关心住房租赁市场,那还是在2008年我在房利美担任信用风险管理总监的时候。

图1:房利美在华盛顿威斯康辛大道上的总部

在2008年之前,我负责的主要是房利美2.7万亿美元住房抵押贷款的风险建模,以及大概1150亿美元的高风险投资,而这些投资标的,也是次级贷款、次优贷款、商业抵押贷款等等,和住房租赁市场关系不大。房利美以及其兄弟公司房地美,被统称为“两房”,主要是为美国的住房按揭市场提供担保及流动......

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2018年08月22日 22:03

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

(最近许多一二线城市租赁房市场的房租上升,使得房租在房价之后,又成为国人关注的问题:以前是买不起房,现在有可能租不起房。如何解决租房难,租房贵的问题,也成了网上的热门话题。这篇文章写在七年以前,现在看来仍然有着强烈的现实意义。现在修订如下,希望能够为租房的政策制定建言,起到抛砖引玉的作用。)

房价,对许许多多的都市年轻人来说,似乎已经成为生命不能承受之重,而租房,为什么迟迟不能成为大多数人所接受的居住方式呢?

因为在目前的体制下,很难做到有尊严地租房。下面这两段......

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2015年12月14日 22:30

住房公积金证券化是中国版两房吗?

最近的两则消息引起了关注中国房地产和金融市场的人们的极大兴趣:

11月20日,按照中央全面深化改革领导小组的工作部署和国务院立法工作计划要求,住房城乡建设部组织起草了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。其中明确提到,住房公积金的投资渠道需要进一步拓宽,除原有国债外,还可以投资大额存单、高信用等级固收类产品(包括地方债、政策性金融债、公积金个人住房贷款支持证券)。

12月4日,上海市公积金管理中心作为发起机构,分两期发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券(MBS),这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品,首次登陆银行间债券市场......

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2015年03月23日 09:40

李光耀的房产政策

李光耀的房产政策

今天一早起来,就听到了新加坡前总理李光耀去世的消息。虽然李光耀先生留下的政治遗产颇多,但最令我赞赏的还是他的“居者有其屋”房产政策。尤其是把香港和新加坡这两个经济、文化、人口、地理环境都颇为相似的城市加以对比,更加令人印象深刻。

在2012年,我因为参加在澳门举行的世界华人不动产学会年会和在新加坡举行的亚洲房地产学会年会,路过香港及新加坡并短暂停留了几天。深感香港居民对高房价的无可奈何。香港街头随处可见的房产中介,挂出的房价高得令人咂舌。我们所接触的本地年轻人,即便是大......

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2014年07月31日 20:50

关于美国住房政策答问

关于美国住房政策答问

最近一位访美的朋友关于美国的住房政策向我提出了以下问题,正好国内的一些朋友也有类似的问题,在此一并作答。篇幅有点长,虽然不如财新打老虎的六万字雄文,但是想一口气读完,这口气还是得挺长的。

一:美国有哪些政策支持住房市场,支持一般人群买房;

二:对一些地区住房紧张,怎么解决的:

三:收入低的人群是通过两房支持购买商品房,还是政府补贴的政策性住房,通过什么方式、具体哪些政策;

四:哪些政府部门参与住房市场,政策主要是哪些方面;

五:对房价有没有特别的政策......

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2014年04月08日 20:25

共有产权房:听上去很美?

共有产权房:听上去很美?

提要:要办好共有产权房,关键是三条:一是避免道德风险;二是严防权力寻租;三是吸引社会投资。

最近在财新网上看到一则新闻:住建部有关负责人证实,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市已被列为首批共有产权住房试点城市。

所谓“共有产权房”,是指由政府和购房者共同拥有产权的房屋。购买时,政府让渡部分土地出让金,并约定相应的产权比例。在一定年限内,只能自住,不能出售、出租。期满后,可选择由政府回购限定的产权,或在市场出售后,按一......

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2013年11月06日 18:13

房地产泡沫离我们有多远?

房地产泡沫离我们有多远?

2013年10月14日,在瑞典首都斯德哥尔摩,瑞典皇家科学院宣布美国经济学家拉尔斯·彼得·汉森、欧仁·法马和罗伯特·希勒获得本年度诺贝尔经济学奖,以表彰他们对资产价格所做的实证分析。这三位经济学家中,最为中国民众所熟悉的应该是耶鲁大学的希勒教授,与汉森及法马相比,他是个比较另类的经济学家:除了拥有耶鲁大学金融学教授的头衔,他还是一个成功的创业者、预言家、专栏作者和畅销书作家。他的关于房地产价格的实证研究论文奠定了以他命名的Case-Shiller房地产指数的成功;而他撰写的关于资产泡沫的《非理性繁荣》第一版和第二版两次准确预测了股票和房地产泡沫的破灭,更加使他的声望如日中......

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2013年06月14日 09:25

中国房地产金融创新前景可期

中国房地产金融创新前景可期

中国房地产金融创新前景可期

文/陈剑

最近回国在苏州为上海交大高级金融学院EMBA班的活动课堂教授了两天的《房地产金融》短期课程,之后又回到上海参加了高金主办的《中美房地产金融高峰论坛》,业界对房地产金融的关注程度比从前更甚。

在EMBA班上,我特别希望了解学员们对于中国房地产金融行业未来发展的看法,而他们关注的内容基本上围绕在房地产信托投资基金(即REITs)和资产证券化。有不少房地产行业高管参加的EMBA班的关注点,也说明了行业风向。

中国的信托行业这几年异军突起,长势迅猛,现在资产总值(8.7万亿)已经超过保险业规模(......

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2013年04月08日 22:51

抄底美国商业地产

抄底美国商业地产

最近,美国的全国性电视台哥伦比亚广播公司(CBS)做了一期关于中国的房地产泡沫的报道。该访谈邀请到SOHO中国的总裁张欣和万科的总裁王石。万科的王石表示中国房市存在严重泡沫,非常危险,甚至是个灾难,他希望高层能有智慧解决这一问题。无独有偶,张欣在采访中也表示中国的住宅地产投资已经走到终点。

也许是英雄所见,不约而同,也许是早有共识和默契,两位总裁都把目光放到了美国的商业地产上。据报道,张欣家族打算收购纽约曼哈顿第五大道通用大厦40%股权,而万科也刚刚宣布,将与号称美国最大的房地产商铁狮门合作开发旧金山黄金地段的富升街201号项目。虽然这个公寓项目,并非严格意义上的商业地......

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2013年03月13日 11:12

海外投资,何必盲目求“大”

最近有两条中国公司投资美国房地产的新闻非常耐人寻味:一条是中国最大的政策性银行-国开行给美国第二大开发商Lennar提供17亿美元贷款,用于开发据称是旧金山地区有史以来规模最大的房地产扩建项目“猎人点”和“珍宝岛”的旧城改造;另外一条是中国最大的开发商-万科投资1.75亿美元,与号称美国最大的房地产商铁狮门合作开发旧金山黄金地段的富升街201号项目,据称这也是旧金山目前最大的公寓项目。

这两条新闻里面,最引人注目的就是这个“大”字,其中“最大”出现了五次,“第二大”出现了一次,无论从哪个意义上说,这都是两笔“大”生......

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2013年03月11日 11:36

铁狮门为何需要万科

铁狮门为何需要万科

【背景介绍】2011年8月,王石与铁狮门全球总裁Rob Speyer在洛克菲勒中心吃了一顿早餐,谈到了双方的合作。随后,斯派尔到中国会见了万科集团的高管。再到现在,合作有了正式的合同:将在旧金山建造两栋豪华的公寓大楼,共包括655套公寓,是旧金山最大的公寓项目。根据协议,万科将持有这个2.5亿美元的项目中70%的股权,Tishman持有剩下的30%。另外的3.7亿美元成本预计将通过举债进行融资。

与铁狮门合作在美国投资物业,对万科进军海外的好处无需赘述。“铁万”的合作,最大悬念在于,美国的楼市,在连续六年全国范围内近三成的下滑之后,终于迎来了曙光。在此背景下,铁狮门为何要把利益与中国的房企分享?<......

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2013年03月08日 13:01

骗与被骗的含金量

随着美国房地产市场的强劲回升,不少国内的朋友和读者都来信询问,如果要投资美国房地产,需要了解哪些注意事项。最近在网上看到一则以芝加哥为背景的房地产投资骗局,正好可以以此为鉴,讨论一下这个话题。

2月8日,美国证券交易委员会(SEC)在其网站上宣布,美国商人赛斯谎称投资者购买其公司股份便可快速获得移民美国的机会,诈骗250余名投资者1.45亿美元投资和1100万美元管理费用,这些投资者大多来自中国。赛斯创建的两家公司分别为芝加哥会议中心(ACCC)及芝加哥洲际区域中心信托(IRCTC),赛斯此前谎称他的公司将在芝加哥奥黑尔机场附近融资建设 “世界上第一个零碳排放铂金认证”的酒店和......

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2013年02月21日 21:47

外籍REIT进军中国

在过去的一年里,美国的房地产市场逐渐复苏,与房地产有关的股票和基金也表现强劲。比如一家跟踪30家房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust/REIT)的名为KBWY的指数ETF在去年的回报为29%。但是和另外一家房地产类的ETF高达56%的年回报率相比,仍然相形见绌。这支去年表现最好的ETF名为Guggenheim China Real Estate ETF,是著名投资公司Guggenheim旗下的一家专门投资中国房地产的基金。其管理费用不薄,0.65%的年佣金远远高于美国市场上同类基金的佣金。不过这支基金并非直接投资中国的房地产项目,而是主要投资于香港的房地产企业以及REIT,包括九龙仓集团、恒隆地产、中国海外发展有限公司,以及在香港上市的REI......

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2013年02月21日 21:41

地方政府的角色――城镇化进程讨论之二

地方政府的角色――城镇化进程讨论之二

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨曾断言,美国的高科技和中国的城市化,将是21世纪世界经济的两大引擎。在刚刚结束的中央经济工作会议上,中共中央也明确提出要“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在。”看来在可以预见的未来,经济工作围绕新型城镇化的展开,将是不可逆转的趋势。

在此过程中,地方政府应该扮演怎样的角色?

正如不少经济学者已经指出的那样,城镇化不等于地方政府投资大跃进,更不等于大规模的造城运动。但遗憾的是,目前不少地方政府仍然在强调经济增长的速度,而不是重视经济增长的质量,而且依然迷信投资对GDP增......

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2013年01月14日 21:56

投资海外-从国开行参与旧金山房地产项目说起

一百多年前,来自中国的华工作为廉价劳动力在旧金山登上美国大陆,开始建造被英国BBC评为自工业革命以来“世界七大工业奇迹”之一的太平洋铁路。

“如今,中国人又来了。不过,这次他们是带着资本来的。”华尔街日报如是评论中国开发银行刚刚通过的一笔17亿美元的贷款,这笔资金将用于旧金山地区有史以来规模最大的房地产扩建项目。不无巧合的是,国开行对美国开发商开出的条件是必须由中国的一家建筑承包商来负责建造,而这家承包商不是别人,正是中国铁建。只不过这次他们将不再建造铁路,而是打造大型的城市综合体。

从网上披露的材料来看,这个城市综合体项目由两个子项目......

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