财新传媒
位置:博客 > 陈剑 > 个人分类 > 房地产
2015年12月14日 22:30

住房公积金证券化是中国版两房吗?

最近的两则消息引起了关注中国房地产和金融市场的人们的极大兴趣:

11月20日,按照中央全面深化改革领导小组的工作部署和国务院立法工作计划要求,住房城乡建设部组织起草了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。其中明确提到,住房公积金的投资渠道需要进一步拓宽,除原有国债外,还可以投资大额存单、高信用等级固收类产品(包括地方债、政策性金融债、公积金个人住房贷款支持证券)。

12月4日,上海市公积金管理中心作为发起机构,分两期发行总额约69.6亿元的个人住房贷款资产支持证券(MBS),这是住房公积金个人住房贷款资产证券化产品,首次登陆银行间债券市场......

阅读全文>>
2015年03月23日 09:40

李光耀的房产政策

李光耀的房产政策

今天一早起来,就听到了新加坡前总理李光耀去世的消息。虽然李光耀先生留下的政治遗产颇多,但最令我赞赏的还是他的“居者有其屋”房产政策。尤其是把香港和新加坡这两个经济、文化、人口、地理环境都颇为相似的城市加以对比,更加令人印象深刻。

在2012年,我因为参加在澳门举行的世界华人不动产学会年会和在新加坡举行的亚洲房地产学会年会,路过香港及新加坡并短暂停留了几天。深感香港居民对高房价的无可奈何。香港街头随处可见的房产中介,挂出的房价高得令人咂舌。我们所接触的本地年轻人,即便是大......

阅读全文>>
2014年07月31日 20:50

关于美国住房政策答问

关于美国住房政策答问

最近一位访美的朋友关于美国的住房政策向我提出了以下问题,正好国内的一些朋友也有类似的问题,在此一并作答。篇幅有点长,虽然不如财新打老虎的六万字雄文,但是想一口气读完,这口气还是得挺长的。

一:美国有哪些政策支持住房市场,支持一般人群买房;

二:对一些地区住房紧张,怎么解决的:

三:收入低的人群是通过两房支持购买商品房,还是政府补贴的政策性住房,通过什么方式、具体哪些政策;

四:哪些政府部门参与住房市场,政策主要是哪些方面;

五:对房价有没有特别的政策......

阅读全文>>
2014年04月08日 20:25

共有产权房:听上去很美?

共有产权房:听上去很美?

提要:要办好共有产权房,关键是三条:一是避免道德风险;二是严防权力寻租;三是吸引社会投资。

最近在财新网上看到一则新闻:住建部有关负责人证实,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市已被列为首批共有产权住房试点城市。

所谓“共有产权房”,是指由政府和购房者共同拥有产权的房屋。购买时,政府让渡部分土地出让金,并约定相应的产权比例。在一定年限内,只能自住,不能出售、出租。期满后,可选择由政府回购限定的产权,或在市场出售后,按一......

阅读全文>>
2013年11月06日 18:13

房地产泡沫离我们有多远?

房地产泡沫离我们有多远?

2013年10月14日,在瑞典首都斯德哥尔摩,瑞典皇家科学院宣布美国经济学家拉尔斯·彼得·汉森、欧仁·法马和罗伯特·希勒获得本年度诺贝尔经济学奖,以表彰他们对资产价格所做的实证分析。这三位经济学家中,最为中国民众所熟悉的应该是耶鲁大学的希勒教授,与汉森及法马相比,他是个比较另类的经济学家:除了拥有耶鲁大学金融学教授的头衔,他还是一个成功的创业者、预言家、专栏作者和畅销书作家。他的关于房地产价格的实证研究论文奠定了以他命名的Case-Shiller房地产指数的成功;而他撰写的关于资产泡沫的《非理性繁荣》第一版和第二版两次准确预测了股票和房地产泡沫的破灭,更加使他的声望如日中......

阅读全文>>
2013年06月14日 09:25

中国房地产金融创新前景可期

中国房地产金融创新前景可期

中国房地产金融创新前景可期

文/陈剑

最近回国在苏州为上海交大高级金融学院EMBA班的活动课堂教授了两天的《房地产金融》短期课程,之后又回到上海参加了高金主办的《中美房地产金融高峰论坛》,业界对房地产金融的关注程度比从前更甚。

在EMBA班上,我特别希望了解学员们对于中国房地产金融行业未来发展的看法,而他们关注的内容基本上围绕在房地产信托投资基金(即REITs)和资产证券化。有不少房地产行业高管参加的EMBA班的关注点,也说明了行业风向。

中国的信托行业这几年异军突起,长势迅猛,现在资产总值(8.7万亿)已经超过保险业规模(......

阅读全文>>
2013年04月08日 22:51

抄底美国商业地产

抄底美国商业地产

最近,美国的全国性电视台哥伦比亚广播公司(CBS)做了一期关于中国的房地产泡沫的报道。该访谈邀请到SOHO中国的总裁张欣和万科的总裁王石。万科的王石表示中国房市存在严重泡沫,非常危险,甚至是个灾难,他希望高层能有智慧解决这一问题。无独有偶,张欣在采访中也表示中国的住宅地产投资已经走到终点。

也许是英雄所见,不约而同,也许是早有共识和默契,两位总裁都把目光放到了美国的商业地产上。据报道,张欣家族打算收购纽约曼哈顿第五大道通用大厦40%股权,而万科也刚刚宣布,将与号称美国最大的房地产商铁狮门合作开发旧金山黄金地段的富升街201号项目。虽然这个公寓项目,并非严格意义上的商业地......

阅读全文>>
2013年03月13日 11:12

海外投资,何必盲目求“大”

最近有两条中国公司投资美国房地产的新闻非常耐人寻味:一条是中国最大的政策性银行-国开行给美国第二大开发商Lennar提供17亿美元贷款,用于开发据称是旧金山地区有史以来规模最大的房地产扩建项目“猎人点”和“珍宝岛”的旧城改造;另外一条是中国最大的开发商-万科投资1.75亿美元,与号称美国最大的房地产商铁狮门合作开发旧金山黄金地段的富升街201号项目,据称这也是旧金山目前最大的公寓项目。

这两条新闻里面,最引人注目的就是这个“大”字,其中“最大”出现了五次,“第二大”出现了一次,无论从哪个意义上说,这都是两笔“大”生......

阅读全文>>
2013年03月11日 11:36

铁狮门为何需要万科

铁狮门为何需要万科

【背景介绍】2011年8月,王石与铁狮门全球总裁Rob Speyer在洛克菲勒中心吃了一顿早餐,谈到了双方的合作。随后,斯派尔到中国会见了万科集团的高管。再到现在,合作有了正式的合同:将在旧金山建造两栋豪华的公寓大楼,共包括655套公寓,是旧金山最大的公寓项目。根据协议,万科将持有这个2.5亿美元的项目中70%的股权,Tishman持有剩下的30%。另外的3.7亿美元成本预计将通过举债进行融资。

与铁狮门合作在美国投资物业,对万科进军海外的好处无需赘述。“铁万”的合作,最大悬念在于,美国的楼市,在连续六年全国范围内近三成的下滑之后,终于迎来了曙光。在此背景下,铁狮门为何要把利益与中国的房企分享?<......

阅读全文>>
2013年03月08日 13:01

骗与被骗的含金量

随着美国房地产市场的强劲回升,不少国内的朋友和读者都来信询问,如果要投资美国房地产,需要了解哪些注意事项。最近在网上看到一则以芝加哥为背景的房地产投资骗局,正好可以以此为鉴,讨论一下这个话题。

2月8日,美国证券交易委员会(SEC)在其网站上宣布,美国商人赛斯谎称投资者购买其公司股份便可快速获得移民美国的机会,诈骗250余名投资者1.45亿美元投资和1100万美元管理费用,这些投资者大多来自中国。赛斯创建的两家公司分别为芝加哥会议中心(ACCC)及芝加哥洲际区域中心信托(IRCTC),赛斯此前谎称他的公司将在芝加哥奥黑尔机场附近融资建设 “世界上第一个零碳排放铂金认证”的酒店和......

阅读全文>>
2013年02月21日 21:47

外籍REIT进军中国

在过去的一年里,美国的房地产市场逐渐复苏,与房地产有关的股票和基金也表现强劲。比如一家跟踪30家房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust/REIT)的名为KBWY的指数ETF在去年的回报为29%。但是和另外一家房地产类的ETF高达56%的年回报率相比,仍然相形见绌。这支去年表现最好的ETF名为Guggenheim China Real Estate ETF,是著名投资公司Guggenheim旗下的一家专门投资中国房地产的基金。其管理费用不薄,0.65%的年佣金远远高于美国市场上同类基金的佣金。不过这支基金并非直接投资中国的房地产项目,而是主要投资于香港的房地产企业以及REIT,包括九龙仓集团、恒隆地产、中国海外发展有限公司,以及在香港上市的REI......

阅读全文>>
2013年02月21日 21:41

地方政府的角色――城镇化进程讨论之二

地方政府的角色――城镇化进程讨论之二

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨曾断言,美国的高科技和中国的城市化,将是21世纪世界经济的两大引擎。在刚刚结束的中央经济工作会议上,中共中央也明确提出要“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在。”看来在可以预见的未来,经济工作围绕新型城镇化的展开,将是不可逆转的趋势。

在此过程中,地方政府应该扮演怎样的角色?

正如不少经济学者已经指出的那样,城镇化不等于地方政府投资大跃进,更不等于大规模的造城运动。但遗憾的是,目前不少地方政府仍然在强调经济增长的速度,而不是重视经济增长的质量,而且依然迷信投资对GDP增......

阅读全文>>
2013年01月14日 21:56

投资海外-从国开行参与旧金山房地产项目说起

一百多年前,来自中国的华工作为廉价劳动力在旧金山登上美国大陆,开始建造被英国BBC评为自工业革命以来“世界七大工业奇迹”之一的太平洋铁路。

“如今,中国人又来了。不过,这次他们是带着资本来的。”华尔街日报如是评论中国开发银行刚刚通过的一笔17亿美元的贷款,这笔资金将用于旧金山地区有史以来规模最大的房地产扩建项目。不无巧合的是,国开行对美国开发商开出的条件是必须由中国的一家建筑承包商来负责建造,而这家承包商不是别人,正是中国铁建。只不过这次他们将不再建造铁路,而是打造大型的城市综合体。

从网上披露的材料来看,这个城市综合体项目由两个子项目......

阅读全文>>
2012年12月27日 01:12

超大城市非未来-城镇化去向何方之一

超大城市非未来-城镇化去向何方之一

(本文发表于本周一出版的《新世纪》周刊,因篇幅原因,略有删减。以下为原文全文。)

在刚刚结束的中央经济工作会议上,明确提出要“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在。”从历史和世界的经验来看,确实如此。规模效益,产业集聚都会使劳动生产率提高,工业和服务业的比重加大,从而带动城镇居民的收入上升。美国的人均GDP在城市化初期与城市化率基本同比增长,在城市化率达到60%后加速上升,这就是很好的例子。

但是,中国城市化的方向是什么?是像日本、拉美国家一样的超大型城市化......

阅读全文>>
2012年12月23日 02:02

三论房产税-兼与谢国忠先生商榷

三论房产税-兼与谢国忠先生商榷

今年十一月份回国参加财新峰会,和谢国忠先生一同出席了“房地产寻找未来”论坛并发言,席上并有数次观点的交锋,在此愿做进一步的阐述。

我一向支持房产税的征收,因为这可以替代非市场的短期的行政调控措施,使地方政府摆脱对于土地财政的依赖,并提供公共服务使土地升值的激励,同时可以通过累进税率达到财富转移的目的。当然这需要建立在不增加税负总量,并且征税过程必须公开、公平、公正的基础上。而谢国忠先生则认为征收房产税是政府在“关门打狗”:在把地价炒上去之后,土地财政无法延续之际的权宜之计,只是地方政府的又一项敛财手段。谢先生的观点应该说还是代表了一定的......

阅读全文>>
2012年11月08日 02:45

再论房产税

据经济之声《天下财经》报道,国家税务总局原副局长许善达在中国房地产价值高峰论坛上称“反对征收房产税,建议不再扩大房产税试点范围”。无独有偶,另一位国家税务总局原副局长杨崇春在接受财新记者采访时也表示,现在部分言论夸大了税收的作用。征收房地产税绝不是万能的,更不是“杀手锏”。

两位原副局长的主要观点是房产税不能抑制高房价,反而会加重普通民众负担,所以不应该近期推出。个人以为,其中有的论据还是有可取之处的,但是结论则失之偏颇,是以在此愿与两位先生探讨一二。

杨崇春先生表示,“现在有些观点认为多收税,房价就能下来,根本......

阅读全文>>
2012年11月07日 14:17

再论期房交易

拙文《期房应该取消吗?》在财新网发布以来,引起不少争议。有些读者认为期房交易是有利于开发商的措施,那取消期房就一定不利于开发商,所以套用毛主席的话,“凡是敌人拥护的,就是我们反对的;凡是敌人反对的,就是我们拥护的”。而为开发商说话,那就一定是和购房者作对。

但是购房者和开发商在玩的,真的是零和游戏吗?

经济学的基本原理之一就是自愿交易一定会使双方获利,否则交易就不会发生。比如在自由市场买菜,你愿意以这个价钱买,是说明这笔钱的其他效用比能买到的菜的效用低,而菜贩子愿意卖给你,是说明这笔钱对他的效用比卖给你的菜对他的效用低。只要边......

阅读全文>>
2012年10月31日 21:32

保障房的新思路

保障房的新思路

中国目前的保障房政策,实际上是一种由政府给中低收入者提供的实物住房补贴,目前尚处于起步阶段,此刻考察欧美国家曾经走过的弯路,或许可以提供一些借鉴。

以美国的公共住房补贴为例,其政策基本上走过了三个阶段:公共住房(Public Housing)、住房券(Housing Voucher)、和低收入住房退税(Low Income Housing Tax Credit)。

公共住房,是由政府直接建房,然后以低于市场的价格出售或出租给中低收入家庭居住。这项政策,起源于19世纪末的英国,并在20世纪中期在英国及主要的欧美国家流行一时。英国政府最初的目的是为了给普通的劳动阶层提供稳定的租赁期......

阅读全文>>
2012年10月26日 11:17

期房应该取消吗?

期房应该取消吗?

买卖“期房”,也就是房屋预售制度,最近成为了不少房屋交易纠纷的焦点,而呼吁取消期房买卖的呼声,也愈来愈高。似乎取消了期房交易,就可以一劳永逸地解决买卖双方的纠纷。但是,真是这样吗?恐怕未必。

期房交易纠纷的根源,在于两个方面:房产价格的波动、和交割房产是否符合合同的描述。在房价上涨的时候,购房者在买房和最终入住之间,坐享了房产的升值,因此和开发商也就相安无事。而如果在购房之后,周围房价出现下跌,甚至同一楼盘的同种房型的价格也出现下跌,那购房者自然不乐意,常常要求退还差价,或者退还所购房产,引起纠纷。

而对......

阅读全文>>
2012年10月24日 01:22

投资美国房地产的新途径

投资美国房地产的新途径

目前中国投资者参与美国的房地产投资,主要还是通过两个渠道,一个是以个人名义购买地产,获取租金收益,或者达到资产分散的目的;另一个是以机构投资者直接收购商业地产。美国政府最近的一项新政策,可能会给海外的房产投资客提供一条新的投资途径。

从2012年夏天以来,美国的住宅房地产市场开始缓慢复苏,主要表现为:房地产价格指数开始回升,交易量和新房开工数量开始上升,银行法拍屋存量开始缩水,法拍屋在存量房销售中的比重开始下降。可以说,在这个乏善可陈的经济复苏中,房地产这项最初把整个经济带入深渊的“罪魁祸首”,目前倒是表现最好的产业。

&......

阅读全文>>