财新传媒
2018年09月06日 07:04

《长租公寓的日与夜》之五:未来之路

《长租公寓的日与夜》之五:未来之路

当我2008年开始关注美国的住房租赁市场的时候,发现了一个很有趣的想象,那就是随着年龄的增长,买房的比例越来越高,但是在70岁以后,租房的比例反而会上升。这大概主要是由于老人搬出自己住宅,搬入老年公寓。但是对于不同的家庭组成,这个趋势也不太一样。在失偶的老年家庭中,这个趋势是上升的,也就是和子女共同生活的老人,租房的比例是下降的,在单身的老年男性住户中,这个趋势也是上升的,但是单身老年女性租房的比例会上升。这个原因比较令人疑惑:难道是老头喜欢独处,老太太喜欢社交?

阅读全文>>
2018年09月06日 06:50

《长租公寓的日与夜》之四:政府的作用

《长租公寓的日与夜》之四:政府的作用

1981年,在里根总统的就职演说上,他说了一句后来被保守派常常引用的名言:

“In this present crisis, government is not the solution to our problem; government is the problem.在目前的危机中,政府不是问题的解决方案,政府本身就是问题。”

里根上台的80年代初,美国正是面临全面危机的时刻。正如里根自己所说:“现在白宫留给我的难题是,整个美国经历着许多经济学家所说的自......

阅读全文>>
2018年09月06日 06:46

《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题

《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题
 

最近,杭州鼎家网络科技有限公司宣布停运,数千名租户,以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。据财新记者调查发现,鼎家利用租户信用,以消费贷或者租房分期等形式,向各类金融机构包括网络小贷和银行信用卡部门融资。办理网络贷款的租户普遍对自己“被贷款不知情”,办理信用卡房租贷款的程序也存在重大漏洞。

这则新闻似乎坐实了近来受到口诛笔伐的租金贷的罪名:

阅读全文>>
2018年09月05日 22:05

《长租公寓的日与夜》之二:他山之石

《长租公寓的日与夜》之二:他山之石

中华文化里似乎自古以来就对拥有自己的住所有着特别的偏好,孟子在《梁惠王章句上》里说道,“居者有其屋。”他还有一句很有名的话,出自《滕文公上》: “民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”这里的“恒产”,被很多房地产业人士很方便地解释为“不动产”,也就是房地产。而且孟子的胃口还不小,在《寡子之于国也》他提到了住房面积:“五亩之宅,树之以桑,五十者可以衣帛矣。鸡豚狗彘之畜,无失其时,七十者可以食肉也。”五亩大的宅子,还自带有机农场,放在今天,那还不是天价豪宅?

阅读全文>>
2018年09月05日 21:57

《长租公寓的日与夜》之一:兴起与重创

《长租公寓的日与夜》之一:兴起与重创

有的王朝,其兴也勃焉,其亡也忽焉。比如秦二世而亡,不过20多年,而隋也是二世而亡。但继承秦的汉,以及继承隋的唐,虽然也在王朝之初,面临挑战(比如汉的白登之围,七王之乱;唐的玄武门之变,武后篡位),但是只要过了这个坎,那都是三四百年的国祚。行业也是这样,当年互联网泡沫破灭的时候,也是极其惨烈,但是熬过来的企业都成大气候了;但是有的行业似乎就熬不过去,比如共享单车,P2P都已经是一地鸡毛。

那么长租公寓这个行业究竟能不能熬过这个坎呢?

让我们还是从长租公寓的兴起说起。

阅读全文>>
2018年08月28日 00:31

《长租公寓的日与夜》:序章

《长租公寓的日与夜》:序章

开始关心住房租赁市场,那还是在2008年我在房利美担任信用风险管理总监的时候。

图1:房利美在华盛顿威斯康辛大道上的总部

在2008年之前,我负责的主要是房利美2.7万亿美元住房抵押贷款的风险建模,以及大概1150亿美元的高风险投资,而这些投资标的,也是次级贷款、次优贷款、商业抵押贷款等等,和住房租赁市场关系不大。房利美以及其兄弟公司房地美,被统称为“两房”,主要是为美国的住房按揭市场提供担保及流动......

阅读全文>>
2018年08月22日 22:03

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

(最近许多一二线城市租赁房市场的房租上升,使得房租在房价之后,又成为国人关注的问题:以前是买不起房,现在有可能租不起房。如何解决租房难,租房贵的问题,也成了网上的热门话题。这篇文章写在七年以前,现在看来仍然有着强烈的现实意义。现在修订如下,希望能够为租房的政策制定建言,起到抛砖引玉的作用。)

房价,对许许多多的都市年轻人来说,似乎已经成为生命不能承受之重,而租房,为什么迟迟不能成为大多数人所接受的居住方式呢?

因为在目前的体制下,很难做到有尊严地租房。下面这两段......

阅读全文>>
2018年08月22日 21:10

《狂暴巨兽》为什么找上了芝加哥?——漫谈美国的摩天楼文化

《狂暴巨兽》为什么找上了芝加哥?——漫谈美国的摩天楼文化

在最近上映的灾难片《狂暴巨兽》中,故事的背景被设在芝加哥,而其最醒目的地标西尔斯大厦也在这些居兽的攻击下,化为瓦砾。应该说,芝加哥并不是灾难片的场地首选,这座城市在电影中出现的频率远远低于纽约(金融片,生活片,警匪片,灾难片的首选),洛杉矶(好莱坞题材的偏好),华盛顿(间谍片,阴谋片必选),旧金山(小资及艺术电影集中地),甚至西雅图(著名爱情片《西雅图夜未眠》使得其名声大振,而《黑衣人》也让世博会遗址Space Needle出尽了风头)。

但是,有一点是芝加哥所特有的:这里是摩天大......

阅读全文>>
2018年06月30日 00:30

随机优化与择偶

随机优化与择偶

生活中的很多问题,都是随机优化的问题,比如:

l 在窗口排队,你选的队半天都没挪窝,但是别的队更长,应该换一个队伍排吗?

l 高考结束,分数出来了,提前录取的分数低,但是被录取则不能......

阅读全文>>
2018年06月30日 00:26

从资产配置的角度谈择偶

从资产配置的角度谈择偶

最近在《财新周刊》上,读到主编王烁的一篇文章《组合人生资产》,觉得很有意思。文章大意是在资产配置的时候,不能只考虑金融资产,也要考虑人力资本。这个想法如果引申到谈恋爱和择偶上去,会得到不少有意思的结论。

1. 传统资产配置理论

在传统的投资学理论中,一般是假设投资人都是理性经济人(Homo Oeconomicus),而且都是风险厌恶型的(Risk Averse)。也就是说,在风险不变的情况下,我们选择更高回报的投资;在期望回报不变的情况下,......

阅读全文>>
2018年05月16日 20:05

《通勤营救》及通勤经济学

《通勤营救》及通勤经济学

你坐在回家的火车上,对面的座位上突然坐下一个女人,开始和你搭讪。你略感惊讶,因为这位迷人的女性并非这一列你乘坐了十年的通勤列车上的熟客。你不失礼貌地和这位女士交谈,没想到她告诉你,如果车厢的厕所里有一个藏着巨额现金的包裹,交换条件是找出一个不属于这趟列车上的常客,你愿意拿吗?

这就是最近引进的另一部好莱坞大片《通勤营救》略带悬疑的开始情节。本片英文的片名其实就是Commuter(直译“通勤者”),估计引进方看到是连姆·......

阅读全文>>
2018年04月26日 00:39

从《湮灭》看房地产保险的必要

从《湮灭》看房地产保险的必要

由娜塔莉·波特曼主演的《湮灭》是今年引进大片中的比较另类的存在。电影改编自《遗落的南境》三部曲中的第一部《湮灭》,作者杰夫.范德米尔凭借该小说,成功拿下2014年星云奖,打败了同年入围该奖项的《三体》。

故事的主要情节是这样的:莉娜是一名基因生物学家,一年前,她的丈夫凯恩在参加一项秘密任务后神秘失踪,这一年间,莉娜一直生活在悲伤之中。某天,失忆的凯恩忽然出现在了莉娜的面前,之后晕倒被送入了医院。在那里,莉娜遇见了文崔斯博士。博士告诉莉娜,凯恩被派往了一块被“闪光”笼罩的未知区域,三年间,无数的队伍被派往区域内进行勘探,只有凯恩一人活着回来......

阅读全文>>
2018年04月22日 22:59

从《头号玩家》看中国度假房产的未来

从《头号玩家》看中国度假房产的未来

若论2018年上半年的引进大片,则非《头号玩家》莫属。

影片的主要情节是:在2045年,现实世界衰退破败,人们沉迷于VR(虚拟现实)游戏“绿洲(OASIS)”的虚幻世界里寻求慰藉。马克·里朗斯饰演的“绿洲”的创始人临终前宣布,将亿万身家全部留给寻获他隐藏的彩蛋的游戏玩家,史上最大规模的寻宝冒险就此展开,男主角Wade Watts(游戏化名Parzival)和数十亿竞争者踏上奇妙而又危机重重的旅途。

影片如果只是这么简单的冒险游戏,那么也就白费了斯皮尔伯格的一番苦心,也不可能......

阅读全文>>
2018年03月30日 09:52

信用评级110年(6):外评内评,胜者为王?

信用评级110年(6):外评内评,胜者为王?

在这个系列的最后一篇文章中,我们来谈谈评级机构和内评系统的未来。

不过在此之前,让我们先看看在历史上,评级公司是怎样抓住机遇,做大做强的;而内评系统又是如何成为国际大型金融机构不可或缺的组成。

美国的三大评级机构,诞生于1909-1916年间,正好赶上美国经济大发展的“进步时代”,不但铁路债券市场远超包括欧洲在内的其他国家,由铁路带动的制造业以及公共事业也开始大量发行债券。同时收入和财富的增长也促进了债券投资人的增加,广大的新的债券投资人群体迫切需要由评级公司提......

阅读全文>>
2018年03月29日 15:09

信用评级110年(5):如何合理建设内评系统?

信用评级110年(5):如何合理建设内评系统?

信用评级110年(5):如何合理建设内评系统?

信用风险内评系统案例

在上一篇文章中,我们讨论了美国的金融机构是怎样建立内评团队及内评系统的。在自建模型团队和系统的选择之外,还可以外包整个信用风险内评,当然这样的平台不会外包给评级机构,也不会外包给别的金融机构,而是常常选择独立第三方的专业风险分析咨询公司。

下面来举一个外包信用风险内评系统的例子,就是笔者在安富金融工程集团期间,于2012-2014年间为世界上最大的单一业务保险基金:美国联邦住房管理局......

阅读全文>>
2018年03月28日 23:48

信用评级110年(4):美国金融机构的内评系统

信用评级110年(4):美国金融机构的内评系统

上一篇文章“为什么要使用内评”中,我们提到金融机构使用内评的主要原因是:

一、外部评级不可靠;

二、节约监管资本;

三、外评机构不覆盖;

四、外评指标不适用;

阅读全文>>
2018年03月28日 14:52

信用评级110年(3):为什么要使用内评?

信用评级110年(3):为什么要使用内评?

记得小时候,跟父母去自由市场买菜,总要在身上揣一个弹簧秤,而且还要别在显眼的地方,比如上衣口袋。这时平常放这里的钢笔是要收好的,因为小贩们知道知识分子不好意思讨价还价,免得他们看人要价。看见了我们自带的弹簧秤,小贩们也会收起常见的缺斤少两的伎俩,比如盘底的磁铁,有问题的秤砣,多余的兰花指,老老实实地称几斤就是几斤。后来自由市场改成集中管理的农贸市场,工商部门或者市场管理方也会在显眼处放一个公平秤,以监督商户公平买卖。虽然买菜后去用公平秤复秤的消费者并不多,但只要有公平秤在,就会让大家心里踏实,所以自带弹簧秤的也越来越少了。但是没想到,最近的一则新闻又突破了公众的底线:三亚......

阅读全文>>
2018年03月28日 14:46

信用评级110年(2):评级的堕落及金融危机

信用评级110年(2):评级的堕落及金融危机

电影《大空头》是美国次贷危机的缩影,影片中有这么一个情节:对冲基金经理Mark Baum在通过买进CDS做空房地产之后,房贷违约概率如他们预期创出了历史新高。但是,对应的次贷MBS价格却没有如他们预期下跌,甚至不跌反涨!更要命的是,根据当时签订做空房贷证券市场CDS协议时的约定,房贷证券市场上涨意味着要交更多的溢价费用(保费),而Mark的公司则损失惨重。为此Mark Baum找到了证券评级机构—标普,质询他们:违约率这么高的MBS,怎么可能评级还是3A?在一番支吾后,标普的高管墨镜姐很直白的答复了:如果我们不给他们3A评级,他们转身就会去找隔壁的穆迪公司,如果我们拒绝与他们合作,他们就会去找我们的竞争对......

阅读全文>>
2018年03月09日 20:59

信用评级110年(1):评级机构的前半生

信用评级110年(1):评级机构的前半生

《信用评级110年》系列序言

这个《信用评级110年》系列是应太保集团苏莉老师关于信用风险内评系统的约稿而写的。原本只想写一篇介绍美国的金融机构如何建立信用风险内评系统的短文,但是没想到随着构思的延伸,收集材料的日渐丰富,原来的短文逐渐演变成了下面的系列文章。

l 信用评级110年(1):评级机构的前半生

阅读全文>>
2017年05月07日 01:36

《看电影,学金融》系列之五:投资银行嗨不够,几家欢乐几家愁

《看电影,学金融》系列之五:投资银行嗨不够,几家欢乐几家愁

一转眼,源于美国次贷风暴的全球金融危机已经爆发近10年了。这十年期间,好莱坞推出了不少反映华尔街贪婪与暴利的影片,比如《华尔街之狼》、《华尔街2》、《攻击华尔街》等电影,但是其中真正反映金融危机的却没有几部。但是在这寥寥无几的几部电影中,《商海通牒》无疑可以称得上是其中的佼佼者,凭着IMDB上7.9的高分,即使放在所有的商业电影里面,也算是名列前茅。

阅读全文>>